多部门推出政策“组合拳” 促进房地产平稳健康发展-观天下

北京5月24日电调整商业性个人住房贷款利率、下调个人住房公积金贷款利率、调整个人住房贷款最低首付款比例、切实做好保交房工作配套政策……近期，多部门推出政策“组合拳”，提振市场信心，促进房地产平稳健康发展。

  一系列政策举措会带来哪些影响？市场反馈如何？房地产行业会出现什么变化？近日，多位业内专家、机构人士和企业代表接受新华网采访，围绕这些话题进行分析和解读。

  降低购房门槛和成本 促进住房需求释放

  今年以来，各地因城施策，不断优化房地产政策。4月30日召开的中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

  近期，多部门从供需两端综合施策，促进房地产市场平稳运行。5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中国人民银行还宣布，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。

  据央行公布数据，目前，除北上广深等8个城市外，其他城市个人住房贷款首付比例均已选择执行20%、30%；截至4月末全国343个城市（地级及以上）中，已有67个取消了首套房贷利率下限；5年以上首套房公积金贷款利率下调为2.85%。

  中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，一系列政策“组合拳”的出台，可以有效起到稳定预期、改善供求的作用。他分析说，取消首套和二套房贷利率下限可以有效降低购房成本，可促进刚性和改善性住房需求释放。

  “下调首付比例、放开首套和二套房贷利率政策下限、下调公积金贷款利率，对应的是购房者购房成本的下降，以及潜在购房人群的显著扩大，这无疑是扩大市场购买力的重要举措。”新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚认为，此次政策“组合拳”一方面能够有助于去库存，促进市场稳定健康发展；另一方面降低了购房成本，有望进一步激发购房需求。相信在新政策的助力下，房地产市场会建立起新的平衡，加速向新发展模式迈进。

  推动消化存量商品房 改善市场供求关系

  在推动消化存量房产方面，多部门将出台相关配套政策。其中，人民银行拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展4次。激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

  “设立保障性住房贷款等，支持地方政府收购存量住房用于保障性住房。可以在完善保障性住房体系的同时进一步消化住房库存，改善住房供求。在一定程度解决地方政府消化库存住房的资金来源问题。”邹琳华说。

  ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然称，3000亿元保障性住房再贷款将直接提高房地产市场的资金流动性，促进库存房屋的快速流转。对于稳定市场预期，起到了稳定器的作用。值得注意的是，贷款为低息且可以连续展期4年，基本可以确保再贷款项目能够有效推动保障性住房的入市和流转，从而保证了保障性住房市场的可持续性发展。

  据了解，2023年人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，人民银行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。

  中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场稳定发展。

  “这一措施对于保证租赁住房市场的有效供给产生了实质性作用，在解决剩余存量房再利用问题的同时，拓宽了租赁住房筹集的新渠道。”赵然认为，从试点城市效果看，该措施在提供高品质租赁住房的同时，有效平抑了市场租金水平。接下来，这一模式在全国范围全面推广，将增强政策的普遍适用性和实际效果。

  市场活跃度逐渐提升 大力提振市场信心

  4月底以来，北京、上海、深圳、成都、天津、南京等地围绕优化限购政策、鼓励以旧换新等，接连释放政策利好，促进潜在购房需求释放。

  根据中指研究院监测数据显示，北京、深圳、成都、杭州等重点城市政策落地后，新房、二手房看房量提升，二手成交规模保持在高位。“517”楼市新政后，周末两日核心城市看房和访盘数量提升明显。

  另据保利发展监测数据，本周保利发展全国项目总来访环比增38%。其中，以南京、杭州、深圳为代表的城市，客量及成交均有一定上涨。其中以南京最为典型，上周来访2423组，环比增74%，认购118套，环比增66%。其中周末日均来访834组，环比增长50%。

  从北京市场反馈来看，五环外多个新房售楼处客户到访量明显增多，市场活跃度逐步提升。位于西北五环外的某在售项目，由一家大型央企开发，今年3月入市以来备受市场关注。据项目营销人员透露，尽管新一轮楼市政策调整还有待细则落地，但对购房者的购房决策已经产生积极影响。楼市新政出台后首个周末，客户到访量明显增加，单日就成交十多套，其中很多客户都是初次到访。

北京某在售楼盘营销中心现场，正在接待访客

  同样位于五环外的一家头部民营房企在京项目，虽然还未正式开盘，但目前开放了三处城市展厅。“项目开放首日接待客户超300组，近七成客户对项目表示明确意向，期待售楼处及样板间正式开放。”项目营销人员表示。

  除了新房市场，北京二手房市场需求平稳释放，整体稳中求进。根据北京市住建委网签数据显示，5月的前半月，北京二手住宅网签量为5096套，同比增长了11.34%。

  专家认为，从整体上看，新政在支持合理住房需求，促进交易等方面将产生积极影响。不过同时要看到，新政之后还有一个消化过程，配套细则出台也需要一个过程。二手房交易周期较长，从数据上并不会立竿见影地显现。随着政策逐步落地，预计5月北京二手房市场将维持一定活跃度。

  对于房地产开发企业来说，新一轮楼市政策调整既是机遇也是挑战，促使开发商建造更好的房子，提供更好的服务，满足消费者对优质住房的新期待。

  黄少媚认为，这种新期待，显示了人们对住房本身的品质、服务需求的升级。从企业来说，应坚持用精品意识打造高品质项目。

  “产品与服务是品牌的基石。”保利发展控股总经理、党委副书记周东利认为，企业要坚持对品质、服务和产品的追求。

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