苏州拟定向回购1万套房源 政府回购房为什么没人买？

近日流传的一份会议纪要显示，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。记者从苏州部分楼盘及多位业内人士处了解到，相关部门确实正在回购苏州一些楼盘房源，有的楼盘已经被全盘收购，无对外在售的房源。工作人员向记者表示，“确实有定向回购部分新房项目的会议纪要，但具体操作情况会安排住建局进一步说明。”

第一，确有其事，已经开始执行

记者从苏州部分楼盘及多位业内人士处了解到，相关部门确实正在回购苏州一些楼盘房源，有的楼盘已经被全盘收购，无对外在售的房源。

9月份，苏州楼市销售排行榜上，位于工业园区的越秀悦见云庭项目，以526套的成交表现位居同板块之首，其中包含有约400多套政府回购房源的网签量。苏州高新区的浒关运河印象项目，以13.08亿元、482套的销售表现问鼎高新区，“其中很大一部分是政府回购房源支撑起的成交量”。同样位于高新区的仁恒澜庭叙，在9月份以226套的销售表现成为高新区当月套数榜亚军，其中也有约160套为政府回购房源的网签量。

对于政府回购房源的用途，上述项目销售表示，政府回购的目前已不能对外销售，但之后是否作为人才房或保障房则尚无明确说法。

记者则从多位苏州房地产市场业内人士处了解到，上述政府回购房源是可以继续销售的，以类似更名房的方式进行。

第二，入围门槛高，均为国资旗下项目

此次苏州政府方面回购的房源是否作为人才房或保障房尚无明确定论，但可以确定的是，目前政府回购的房源基本都是有国企或本区域城投入股、操盘的项目。

公开信息显示，越秀悦见云庭项目的开发商为宁波悦秀房地产开发有限公司，股权穿透之后，该项目公司背后的股东为广州越秀和浙江国资委。同样的，浒关运河印象项目原是新力&伟光汇通在2021年6月时底价摘得，此后项目已由苏州本土国企苏高新接手。

显而易见，为了稳妥起见，首批试点项目均为国资开发，属于内循环，最大限度降低负面影响。

第三，市场效果立竿见影，但不具有可持续性

回购操作立竿见影，9月份，苏州大市(含四县市)商品住宅成交面积为216万㎡，环比增加77%，同比增加55%。

​但，这并非市场真实的成交表现，虚胖不是strong!大家都懂的!​

​此类政策总体上对于提振楼市行情、加快房企资金回笼、扩充保障房房源等具有全方位促进作用。但是，“政府直接回购”房源全部冲抵保障房、人才房的话，资本回报率很低，如果都按照市场价回购交易，地方财政压力极大，大多数城市不堪重压，不会轻易尝试，或只能浅尝辄止!​

​此外，还涉及如何定价、如何选择房源等问题，存在很大的监管和道德风险，操作压力很大，不具有可持续性。

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​第四，全国多地出台类似政策，提振意义大于实际作用

​​​在苏州之前，就有多个地方政府表态鼓励国有企业批量购入新建商品房，其中包括郑州、济南、邯郸磁县等多地。比如，7月下旬，郑州发布消息，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，提高存量房去化率。​

​9月5日，济南市国资委在官网发文，提及济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。随后在9月24日，新疆阿勒泰地区行政公署发布“房地产健康平稳发展十五条”提到，鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。​

​中国政府采购网显示，自2022年9月以来，吉林省通化市棚户区改造领导小组、黑龙江省拜泉县房屋征收中心、甘肃省临洮县住房和城乡建设局、贵州省都匀市住房和城乡建设局等，均发布了采购商品房招标公告，采购用途则多与棚户区改造安置房有关。

9月22日，湖北省政府采购网发布一份采购协议书，显示武汉经济技术开发区(汉南区)自然资源和规划局向武汉奥山圣达置业有限公司采购住宅200套，拟作为棚户区改造安置房。

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​​结论：​

​因城施策，法无禁止即可为，在房地产维稳救市中，各地八仙过海各显神通，令人慨叹!苏州的“政府回购新房”模式，属于放大招，具有一定的杀伤力，但也具有很大的反噬风险。武汉等城市正在小心翼翼试探，目前已有武汉经开区、东西湖等几个实操案例，下一步会不会扩大规模，拭目以待!​​​

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