金地集团债券风波后收监管函 有息负债950亿

有息负债947亿

公开资料显示，金地集团1988年初创于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上交所上市。此前，金地与万科、保利、招商地产曾并称“四大龙头房企”。

根据财报，2019年金地集团累计销售额2106亿元，营业收入634.2亿元，同比上升 25.1%。2019年金地集团虽如期完成2000亿目标，其与如今的头部房企已相差较远。公开资料显示，2019年万科全年销售额6308亿元(营收3678.9亿元)，保利地产(16.050, 0.21, 1.33%)则为4618.48亿元(营业收入2359.34亿元)，招商蛇口(17.160, 0.01, 0.06%)最少，但其销售额也超过了金地集团，为2204.74亿元(营收976亿元)。另外，“后起之秀“碧桂园2019年公司合同销售金额达5522.0亿元，总收入约为4859.1亿元。

此前的2017年初，金地集团提出“三年奋战2000亿“的目标，但也就是在2017年，金地集团营业收入大幅下滑32.15%。随后三年，通过逆周期拿地、调整拿地结构、加大合作比例、提高周转效率等众多举措，金地集团重启扩张之路。

2016年-2019年，金地集团土地年度新增土储分别为533万方、1300万方、1100万方、1688万方，土地投资额则分别为399亿元、1004亿元、1000亿元、1200亿元，截至2019年末，金地集团已布局全国61个城市，总土地储备约5233万平方米。据观点地产网此前报道，在2015年以前，金地集团土地策略为顺周期拿地，在2016年高点适当收敛后的2017年6月开始，采取逆周期拿地策略。”到2019年，在受融资环境与政策环境等因素影响导致房企拿地减少的背景下，金地集团加大力度获取土地储备。”财报显示，2016年全年其拿下的33宗土地，首破千亿规模，2019年金地集团共获取113宗土地，销售额突破2000亿。

值得注意的是，“合作开发”也是金地集团近年来拉动规模扩张的战略之一。金地集团2019年1200亿元的土地总投资额中，金地集团权益投资额约为588亿元，2017年及2018年则分别为473亿元及404亿元。由于加大了合作比例，金地集团此前归母净利润同比增速并不快，2017年至2019年间，金地净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41%。金地集团似乎也在有意提高这一比例，其在2019年新增权益土地投资额占比从2018年的40.4%提升至49%，总权益土地储备占比也从52.27%提升至53.54%。

但随着规模扩张，金地集团有息负债规模不断攀升。2016年-2019年，其有息负债金额分别为366 亿元、553.54 亿元、821.42 亿元、947.58亿元，相比2018年，2019年金地集团有息债务增长了126.16亿元。

近四年金地集团净负债率呈现了翻倍增长态势。2016年该指标为28.40%，2017年为48.22%，2018年上升至57.36%，2019年则达到60.24%。其资产负债率也由2016年的65.43%上涨为2019年末的75.40%。同时，金地集团短期负债压力有所上升。截止2019年末，金地流动负债为1883亿元，较2018年1406亿同比增长33.9%。其中一年内到期的非流动负债较2018年的82.66亿元增长296.92%至328.1亿元，占总资产比例由2.97% 提升至9.8%。金地对此则解释称，系一年内到期还款的长期借款和债券增加所致。

金地集团在2017年、2018年、2019年前三季度，经营活动产生的现金流一直为负值，不过，2019年末，该数值一举翻正后高达78.99亿元。此背景下，金地集团平均开盘周期仍在进一步缩短，2019年这一数据为8.8个月，较上年的10.8个月减少2个月，其中5个项目的开盘周期为4.5个月内。

“对外投资多了，经营活动产生的现金流就会持续出现负值，也说明该公司在2019年将投资有所放缓后，加之其在2019年年底资金回笼比例大。不过，开盘周期正常的是12个月，金地这样压缩下的高周转其实也说明其对做大规模和资金规模的‘渴求’”。严跃进对时间财经表示。

不过，在积极拿地的背后，金地集团销售规模增长并不快。从2015年-2019年金地签约销售额增速来看，分别为26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，其在规模增长速度在2016年达到一定高度后，出现回落态势。此外，在金地集团营业收入依然在650亿元以下，2017年以前6年时间，金地集团的营业收入多数在300亿元级别徘徊，在2017年度跌回376.62亿元后，2018年其营收达到506.99亿元，仍低于2016年的555亿元。与2019年招商蛇口2204亿元销售额，营收976亿元相比，金地集团2019年634亿元营收水平仍有较大上涨空间。

金地集团未给2020年制定具体销售目标，但表示“2020年总体目标制定仍争取保持一定增长。”据此前其发布的2020年一季度销售数据显示，2020 年1-3 月公司累计实现签约面积 127.5 万平方米，同比下降 21.11%;累计实现签约金额 282.1 亿元，同比下降 16.58%。

(原创 武竹一)

关键词： 金地集团 债券风波