高毛利或难持续 鑫苑置业业绩能否“冲出迷雾”？

作为唯一一家在美国纽交所上市的内地房企，鑫苑置业素有“房企第一美股”之称。然而，近年来，这家远渡重洋的房企日子过的却并不舒坦。

5月即将过去，上市房企的年报披露也已接近尾声。但鑫苑置业的2020年年报却至今未能发布。同时，鑫苑旗下港股上市物业公司鑫苑服务也因无法如期披露2020年的业绩情况，自4月1日起停牌至今。

01 因关联交易年报“难产”，鑫苑服务高毛利或难持续

鑫苑服务表示，公司未能于2021年3月31日或之前刊发去年全年的销售业绩，因公司需要更多时间确定与若干关联交易有关的事宜，并考虑其对财务报表的任何引申影响，预计年报将于5月31日或之前发布。

有分析人士指出，通常所指的关联交易，大部分是指一次性或很少次数的关联方交易，由于法律限额的规定，这种情况下会计师事务所普遍会通过分拆的方式来回避披露问题。繁多的关联交易也意味着审计工作需要更长的时间、费用也更高。

不过，不论何种原因，延期发年报对于企业而言绝非正面消息。目前，港交所还有上海证大、福晟国际和国瑞置业等企业延迟发布年报，而这三家企业目前都是亏损状态，上述分析人士称。

上市不足两年的鑫苑服务，并非一家热衷收并购的公司，究竟有哪些关联交易需要确认?据青财经查询，2020年，该公司仅完成了一次增资和一次收购动作，包括以134.72万元增资邯郸市钢城物业服务有限公司股权40%，以及以1348.17万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业有限责任公司100%股权。

其中，增资行为已于去年6月9日完成了工商注册。因此，有业内人士分析，按照鑫苑服务以往公告中的表态，其尚未确定的关联交易，或与上述收购事宜有关。此外，鑫苑服务与鑫苑置业之间还有很多关联交易。去年下半年，鑫苑服务就曾与鑫苑置业产生过一笔金额过亿的关联交易，这或是导致鑫苑服务年报推迟的另一原因。

据披露，2020年9月17日，鑫苑服务与鑫苑地产控股订立了车位独家销售合作协议。鑫苑置业集团同意指定该公司作为合作期限内4066个指定车位的独家销售合作方。根据协议，鑫苑服务需向鑫苑置业集团分期支付2.07亿元的可退还合作诚意金，作为上述独家销售的保证金。

该笔保证金将分三次支付，首次付款8271.3万元;第二次付款6203.5万元，在2020年12月31日前支付;第三次付款6203.5万元，在2021年6月30日之前完成支付。上述保证金额也将随着车位销售进行退还，对应的车位销售率分别为40%、70%以及90%。

在鑫苑服务的业绩增长中，鑫苑置业的作用一直不可忽视。截至去年年中，鑫苑服务的营收主要来自物业管理服务、增值服务和交付前及咨询服务三大板块，各板块所贡献的收入为1.69亿元、4976.5万元和4203.8万元，占比为64.8%、19.1%和16.1%。

当期，在鑫苑服务的物业管理服务业务中，来自鑫苑置业的收入贡献为1.34亿元，占该项业务总收入的比重为79.2%;在交付前及咨询服务业务中，来自鑫苑置业的收入贡献为3622.9万元，占该项业务总收入的比重为86.2%。仅按照这两项业务测算，鑫苑服务去年中期2.61亿元的收入中，就有1.7亿元来自鑫苑置业，占比65%。

与其他物企一样，鑫苑服务也在加快“外拓”的脚步，旗下在管项目中，来自第三方的贡献不断增多，而来自母公司的贡献正逐年减少。2016年至2019年，鑫苑服务在管总建筑面积中，来自母公司的贡献占比分别为85.49%、82.23%、74.63%，63.5%，2020年上半年，这一占比降至了58.2%。

加速“自我成长”于鑫苑服务而言是件好事，但这却会对其毛利率的表现产生影响。据披露，尽管鑫苑服务2020年的营收仅有6.6亿元，排在行业40家上市物企的第34位，但鑫苑服务的毛利率却达到了40%，高出不少同规模物企。

高毛利率离不开鑫苑置业的贡献。据财报，2016年至2018年，鑫苑置业开发的物业应占毛利率分别为15.1%、21.0%、22.4%，而同期第三方开发商开发的物业提供的物业管理服务的毛利率分别约为3.1%、17.3%、11.7%，远低于鑫苑置业。

业内指，若要继续保持高毛利率，鑫苑置业需要从以下两方面入手，首先，提升增值服务收入占比，同时提升增值服务毛利率;其次，大幅压缩成本。

但从其2020年中期的业绩报告来看，期内，鑫苑服务增值服务的收入占比并未上升，反而逐渐降至了19.1%，交付前及咨询服务收入占比也降至了16.1%。在毛利率方面，增值服务的毛利率由2019年同期的68.9%降至了65.9%，交付前及咨询服务的毛利率虽有微升，但增幅不大。

由此来看，鑫苑服务是否能继续保持较高的毛利率表现，仍充满不少不确定性。

02 销售业绩徘徊不前，鑫苑置业债务高企，“表外负债”秘密待解

与鑫苑服务类似，鑫苑置业也面临着诸多待解难题，首当其冲即是其多年来徘徊不前的销售业绩。

资料显示，鑫苑置业由张勇创办于1997年，并在2002年突破了亿元大关。2004年，鑫苑置业超过建业地产，此后连续多年在郑州市场销售额居首。2007年，鑫苑成功在美国纽交所上市，成为“房企第一美股”，迎来高光时刻。

或许是运气不够好，鑫苑置业在上市后的次年(2008年)即遭受了国际金融危机的冲击，并被迫裁员30%。同一年，张勇将鑫苑总部由郑州迁至北京，希望借此开启全国化布局，从而走出困局。

不过，由于所持股本被稀释，叠加张勇一直奉行的“不囤地、零库存”运营模式的限制，鑫苑置业的全国化布局并不顺利，公司销售业绩也一直未有较大增长。2014年至2019年，鑫苑置业的销售额分别仅有82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿、295.1亿和221.9亿，行业排名为第84名、73名、84名、78名、82名和89名，徘徊不前。

到了2020年末，鑫苑置业仍徘徊在200亿规模，销售额不过226亿元。而同样起家河南的建业地产却早已跻身千亿阵营，销售规模达1026亿元，至少高出3个鑫苑置业。

据亿翰智库统计，今年前4个月，鑫苑置业在河南省内的销售额仅有28.2亿元，排名区域第17位。相比第10名和昌集团37.9亿元的销售额，落后了约9.7亿元。这意味着，在“大本营”河南，鑫苑早已失去了龙头地位。

销售业绩长进不大，鑫苑置业的债务规模反而逐年走高。2014年至2018年，鑫苑置业的负债总额分别为22.71亿美元、26.13亿美元、33.03亿美元、53.27亿美元、72.88亿美元。到了2020年年中，鑫苑置业的负债总额达到了64.32亿美元，短期负债达12.35亿美元，但现金及现金等价物仅有8.21美元，短期偿债压力较大。

青财经查询鑫苑置业2020年债券年度报告获悉，截至年末，鑫苑置业的负债总额已达到了546.06亿元，相比2019年同期的496.02亿元，增长10.08%。

与债务增长伴随而来的，是鑫苑置业盈利能力的下降。当期，鑫苑置业全年营收86.57亿元，同比下降10%;净利润1.23亿元，同比下滑了81.38%。

为了走出债务困局，鑫苑置业也在积极尝试“借新偿旧”，但多笔债券票息高企。去年7月，鑫苑置业发行了两笔总规模为5.15亿元的离岸债券，票息达12%。两个月后，鑫苑置业又发行了一笔28.8亿元规模的公司债。去年9月，鑫苑置业完成发行一笔总额3亿美元、期限3年的优先票据，票息达14.5%。

进入2021年，鑫苑置业在一月份发行一笔5亿元、5年期公司债，票面利率达8.35%。该月，鑫苑置业还发行了一笔总额1.7亿美元、2024年到期的优先票据，票息达14%。

迫于“三道红线”的压力，房企纷纷走上了积极降债、压缩融资利率的道路。据克而瑞统计，今年第一季度，房企境内债券利率的中位数仅有4.4%，海外美元债的融资成本也只有6%，与此相比，鑫苑置业的融资成本实在不低，这颇令行业关注。

业内人士指出，高息发债不仅将带来居高难下的融资成本，而且会致使公司的融资难度越来越大，进而影响公司的财务安全，陷入恶性循环，影响资金链安全。事实上，高息发债的企业，大多已陷入债务危机。

由于多数债务在2020至2021年集中到期，鑫苑置业连被标普、惠誉两大评级机构下调评级。去年9月，标普全球评级将鑫苑置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，将其长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。惠誉也将鑫苑地产的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。

此外，青财经还从鑫苑置业的财报中发现了其表外负债的秘密。财报披露，2018年至2019年及2020年6月末，公司长期股权投资占总资产比例0.48%、0.74%和0.74%，但其他应收款中应收关联方款项分别为54.44亿元、47.05亿元和34.33亿元，占总资产比例9.55%、7.97%和5.72%。

在业内人士看来，长期股权投资远低于应付关联方款项，意味着，鑫苑置业在一定程度上通过表外负债美化了财务报表，存在较大的债务隐患。

03 拿地力度放缓，业主维权不断，“大本营”郑州多项目延期交付

迫于业绩降速和债务走高的双重压力，鑫苑置业放缓了拓储的力度。惠誉也在研报中指出，为实现去杠杆的目标，鑫苑置业的拿地步伐已有趋缓。2020年上半年，鑫苑在中国的可售土地资源约600亿元至700亿元，在行业内并不突出。

据诸葛找房统计，2020年及2021年，鑫苑置业分别新增了两宗土地，规划总面积约33万平方米。截至今年5月初，鑫苑置业持有的未开工土地面积为57.83万平方米，分别位于大连、郑州、三亚、济南、西安、成都等六个城市。

近段时间，土地市场进入了如火如荼的“两集中”拍地潮中，然而，其中却鲜有鑫苑置业的身影。有业内人士分析，鑫苑置业之所以减少了拿地的力度，或是在企业生存压力，以及降低负债的压力下，做出的无奈之举。

在公司内部，鑫苑置业也有不少“忧虑”。此前，为了实现规模的突破，鑫苑置业曾引入过多位高层管理人员，但均在入职不长的时间内，纷纷选择出走。去年6月，入职不足一年的鑫苑置业总裁李尚荣宣布离职。同期，担任审计委员会委员职务的Wendy Hayes也选择了离开。

而在此之前，鑫苑置业已经经历过两任总裁。2013年，在张勇“对标万达”的目标下，鑫苑置业请来前万达副总裁王信琦担任CEO。2016年，王信琦退场，在万达工作7年之久的张立洲接任。然而，在2019年6月20日，张立洲也提出了离职。

鑫苑置业高管变动的几年里，企业的营销策略多变，难以抓准主线，这也影响了公司的销售业绩，有知情人士称。

一波未平，一波又起。高层换防难题待解的鑫苑置业，在项目品质方面也频频亮起“红灯”，多个项目因延期交房遭遇业主投诉，且尤以郑州最甚。在郑州，鑫苑所开发的鑫苑名城、鑫苑国际新城、鑫苑德润珺园、鑫苑名家等楼盘都出现了延期交付的情况。甚至，鑫苑国际新城已交付的两期项目，也被业主投诉存在房屋漏水以及绿化减配等问题，且问题至今没有解决。

一位在2011年购买了鑫苑世纪东城项目的业主向青财经爆料，他在2013年临近交付时发现，该项目并未兑现销售时置业顾问所提及的“人车分流，五星级入户”这一承诺，此后，他开始了漫长的维权之路，并且，还在维权的过程中遭遇了开发商的暴力反击。在业内看来，多项目陷入维权纷争，且持续得不到足够重视和妥善解决，受此影响，鑫苑在河南的口碑正变得越来越差。

事实上，河南不过是鑫苑置业房屋品质变差的“冰山一角”。据青财经查询，在全国化扩张的道路上，鑫苑所面临的业主维权事宜从未间断。2014年，在济南，鑫苑世家公馆因“违法赠送业主人防车位，承诺的学区房实为交流办学”等问题遭遇业主投诉;2015年，成都鑫苑鑫都汇项目也因“实际交付与前期宣传相差甚远”而被业主维权。2016年，长沙梅溪鑫苑名家小区再因“学区”问题被业主维权。

不少鑫苑业主透露，在维权的过程中，遭遇开发商的威胁、恐吓已经成为了家常便饭，更有甚者，刀枪棍棒，拳脚相向。

高层更迭、业绩承压、债务高企、维权不断，昔日以品质著称的“房企第一美股”鑫苑置业，如今正离“品质”一词越来越远。在业内看来，若其继续忽略购房者的实际诉求，或也将面临被市场抛弃的结局。面对内忧外患，张勇和他的鑫苑系还能否走出困局?

关键词： 鑫苑置业 业绩 冲出 迷雾