V观财报｜华侨城A2022年房地产毛利增长净利却巨亏，深交所：啥原因？

中新经纬4月23日电 深交所22日向华侨城A下发年报问询函，要求说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性等11方面问题。

年报显示，华侨城A报告期实现营业收入767.67亿元，其中房地产业务收入493.66亿元，旅游综合收入272.20亿元，较上年同期分别下降16.27%、37.16%，实现归属于母公司股东净利润(简称“净利润”)-109.05亿元，较2021年同比大幅下降387.05%。公司房地产业务2021年、2022年毛利率分别同比下降37.96个百分点、增加0.51个百分点，2022年经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元，货币资金2022年期末余额同比下降38.41%。

(资料图片仅供参考)

深交所要求说明以下问题：

(1)分别说明报告期房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况，说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性。

(2)说明报告期经营活动产生的现金流量净额为负、货币资金余额大幅下降的原因，并结合公司有息债务情况，分析公司短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险。

问询函提到，年报显示，公司报告期就房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。公司于2023年2月16日披露的《关于深圳证券交易所<关注函>的回复公告》(简称《回函》)显示，成都、广州等地2022年销售均价同比上涨。

对此，深交所要求说明以下问题：

(1)详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等。

(2)结合上述问题(1)详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比是否存在较大变化，如是，请说明主要原因及合理性，并结合相关项目实际销售价格、所在地区市场情况、周边竞品价格等，说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性。

(3)结合公司房地产业务毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性，结合报告期所处行业环境及市场销售均价变化、可比上市公司情况等，说明你公司计提存货跌价准备的情况是否偏离同行业可比公司，是否符合所处地区市场变化趋势，是否存在集中报告期计提存货跌价准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理。

针对截至2022年末，公司投资性房地产期末余额为146.61亿元，报告期对投资性房地产计提资产减值准备1.03亿元，深交所追问公司投资性房地产涉及项目的主要情况，相关项目减值迹象的判断依据及主要减值测算过程，结合主要项目所在区域市场情况、租金价格及其变化等，分析投资性房地产减值准备计提是否充分、合规，是否与所在区域市场变化趋势保持一致，是否偏离同行业一般水平。

问询函还提到，2021年年报显示，剔除2021年新增加项目，公司文旅项目共接待游客恢复至2019年的96%。2022年年报显示，公司文旅项目共接待游客6184.9万人次，为去年同期69%水平，为2019年同期155%水平(含增量项目接待游客人次)。如按剔除增量项目的可比口径，则为2019年同期53%水平。2023年一季度，公司文旅项目共接待游客超2300万人次，同比增长约80%。

对此，深交所要求：

(1)详细说明公司报告期旅游景区接待游客相关变化情况的披露是否准确，有关剔除增量项目的可比口径的具体含义，并提供详细测算过程，相关变化情况是否与旅游景区业务收入、成本、毛利率变化情况相一致。

(2)详细说明报告期对旅游景区资产计提减值准备的具体情况、减值迹象的判断依据及减值测试的主要过程，是否充分考虑报告期及未来接待游客数量变化情况，旅游景区资产减值准备计提是否合理。

此外，深交所要求华侨城A说明减值涉及的长期股权投资的具体情况，业绩预告与年报关于长期股权投资减值计提金额差异较大的原因及合理性；说明涉及的在建工程和使用权资产的具体情况，减值迹象的判断依据，减值测试的主要过程，并说明资产减值损失计提是否充分、合理；说明投资收益的确认依据、测算过程及合理性；说明报告期递延所得税资产的计算过程，同比下降的原因及合理性，并核实说明递延所得税资产与减值准备之间的变动方向、勾稽关系是否一致等。

二级市场上，华侨城A20日报收4.98元，当日跌幅0.99%，目前公司总市值为408.4亿元。(中新经纬APP)

【编辑：郭晋嘉】

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