昔日“地产航母”合生创展集团（00754.HK）“红线”压顶

昔日“地产航母”——合生创展集团有限公司(以下简称“合生创展集团”，00754.HK)如今摇身一变，成为资本市场的“股神”。

12月11日晚间，合生创展集团公告披露了出售一家中国的银行之股份的交易信息。公告显示，合生创展集团拟以总转让价约人民币21.57亿元出售4.42亿股北京农商行股份，每股平均价为人民币4.88元。

根据公告，合生创展集团持有的标的股份平均成本约为每股人民币2.73元，预估可获得约78.75%的利润。

一方面是股权投资为公司补充现金流、增加自有资金，另一方面，合生创展集团的销售业绩也在不断创佳绩。12月8日，合生创展集团公告披露，2020年前11个月，合生创展集团累计实现合约销售额已超过300亿元，比上年同期增长了45%。

在合生创展集团展现出销售规模增长、炒股创收A面的同时，其举债拓储、“红线”压顶的B面也已逐渐显露水面。《投资者网》就相关问题联系合生创展集团，对方回电表示邮件已收悉，但相关问题未予回复。

22亿元出售股权

根据12月11日合生创展集团披露的交易公告，合生创展集团的间接全资附属公司中先国际控股、上海大展(作为全体出让方)与买方北京国有资本经营管理中心签订了北京农商行股份转让协议。

根据转让协议，合生创展集团同意以总转让价近21.57亿元人民币，出售北京农商行3.638%股份予买方。合生创展集团预料，在该股权交割后，合生创展集团仍持有8237万股北京农商行股份，约占已发行的北京农商行股份的0.678%权益。

公告显示，合生创展集团拥有的北京农商行股份(即共5.24亿股北京农商行股份)，其总成本约为人民币1.43亿元，平均成本约为每股人民币2.73元。在这一基础之上，合生创展集团以每股人民币4.88元出售标的股份，估计本集团可获得约78.75%的利润。

在公告日，合生创展集团预料在减去估计税项及其他开支后，净总转让价估计约为人民币 19.19亿元。按此计算，此次转让北京农商行股份的每股净转让价为4.55元，预计转让净利润为8.04亿元。

据了解，合生创展集团持有北京农商行股份始于2010年。如此来看，合生创展集团持有北京农商行股份十年，赚了8亿元，获利颇丰。

合生创展集团公告表示，合生创展集团拟将净总转让价(19.19亿元)用于合生创展集的未来投资或用作集团的营运资金。另一方面，合生创展集团保留若干其在北京农商行的投资以作为一项稳定现金流的投资。

事实上，股权投资已经成为合生创展集团补充公司现金流的主要途径。自今年上半年，合生创展集团正式将股权投资业务(包括一级市场股权投资及二级市场股票投资)纳入主要业务活动之一后，公司的股权投资动作便较为频繁。

根据合生创展集团2020年半年报，在股权投资板块下，合生创展集团主力投资高科技、医药科技类公司。今年上半年，合生创展集团股权投资收益28.36亿元。

2020年下半年，合生创展集团的股权投资动作仍在继续。11月3日，合生创展集团以约12亿元与元知开曼之间进行股权腾挪;11月中旬，合生创展花了64亿元在公开市场进行了一系列购入上市证券的事项等。

举债拓储“红线”压顶

合生创展集团一系列股权投资动作引人关注，由昔日“地产航母”华丽变身为资本市场股神，背后或许也与公司负债居高、偿债压力有关。

合生创展集团的股权投资业务虽然增厚了公司利润，但是公司的债务规模仍在持续攀升。Wind数据显示，截至2020年6月30日，合生创展集团的总负债高达1700亿元，较2019年末上涨了410亿元，涨幅约32%。资产负债率由2019年末的63.25%上涨至68.56%。今年新增借贷大致730个亿，两年内要偿还的债务300亿。

Wind数据显示，截至2020年6月末，合生创展集团的短期借贷及长期借贷当期到期部分约223亿元，其他流动负债382亿元，而公司账面的现金及现金等价物仅为140亿元，短期偿债面临压力。

此外，合生创展集团还面临着“红线”压力。数据显示，合生创展集团的现金短债比为0.9，净负债率则大增至92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6%。根据“三道红线”规定(剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍)，合生创展集团的现金短债比已触及红线，净负债率和剔除预售款后的资产负债率也已逼近监管红线。

压力重重之际，合生创展仍在不断拓展土地储备冲刺规模。2020年中报数据显示，截至2020年6月末，合生创展集团的土地储备建筑面积为3170万平方米，较2019年末3111万平方米土储增长59万平方米。合生创展集团表示，公司土地储备足以满足本集团未来七至十年的发展需求。

土地储备充足，合生创展集团仍在巨额投入拿地。据界面新闻统计，今年以来，合生创展集团在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，总斥资超过230亿元，新增土地储备88.7万平方米。

合生创展集团“二代”朱桔榕于今年1月上位以来，集团巨额拿地，销售业绩也有出现增长。12月8日，合生创展集团公告披露，2020年前11个月，合生创展集团累计实现合约销售额为302.05亿元，比上年同期增长了45%。

《投资者网》梳理发现，2013年至2019年，合生创展集团合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元、212.58亿元，相比如今动辙数千亿的行业巨头，昔日“地产航母”的规模已日渐掉队。

在同行中，合生创展集团与碧桂园、恒大地产、富力地产、雅居乐曾经同为“华南五虎”。2019年碧桂园、恒大、富力地产、雅居乐分别实现合约销售7329.5、6010.6亿元、1381.9亿元、1179.7亿元，如今合生创展集团与队友们已经存在较大差距。在由克尔瑞出具的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，合生创展集团位列第96名。

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