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土储仅剩1宗 三湘印象地产业务能否借燕郊项目“翻身”?

2020-06-30 10:32:30来源:中国网财经

今年以来,燕郊楼市回暖迹象明显。数据显示,一季度燕郊住宅均价为2.05万元/平米,环比上涨11%。在此背景下,多家房地产企业加大了在该区域...

今年以来,燕郊楼市回暖迹象明显。数据显示,一季度燕郊住宅均价为2.05万元/平米,环比上涨11%。在此背景下,多家房地产企业加大了在该区域的推盘力度,其中包括三湘印象的森林海尚城。

据了解,三湘印象·森林海尚城是三湘印象第一个落址北方的作品,项目位于燕郊科学城,首期推出的是4.5m层高、建筑面积约53-83㎡的公寓产品,挂牌均价每平米1.5万元。

对于北京周边市场来说,公寓类项目是否有价值一直备受争议。有业内人士告诉中国网财经记者:“解决自住可以,但投资的话价值并不高。”该人士进一步解释称,自住的话,从燕郊主城区穿越孤山营村,超过10公里的距离会破灭安家环京的美好幻想,即使在建的22号线落地,项目距离高楼南站的直线距离仍有2公里;而如果投资,公寓产品二次买卖的税费高,不容易转手。对于森林海尚城,其认为“所在的区域周边配套还不够完善,用于出租的租金不会太高”。

三湘印象·森林海尚城项目首期开盘时间是2019年11月,截至目前的销售情况如何?具体投资价值体现在何方?未来有哪些配套规划建设?是否会推出住宅产品?中国网财经多次致电项目所属的三河市湘德房地产开发有限公司,被告知“需要采访的话会联系”,但截至发稿时未有回复。

而三湘印象方面给出的答复是:京津冀地区是全国最具经济活力的地区之一,人口吸引力强,需求支撑度高,加之有区域规划出台,未来随着城市发展红利不断释放,将为房地产市场发展带来了广阔的空间,仍会是新房市场开发的核心区域。三湘印象还表示,按照2019年燕郊新建商品住宅19337元/平米的销售均价来算,燕郊项目未来有望贡献超200亿元的销售收入,将给公司带来充裕的现金流。

地产业务:去年预售39亿元,土储不足百万平

事实上,倡导打造绿色科技地产的三湘印象,近年的拿地投资和项目销售成绩都颇为低迷。

2019年年报显示,三湘印象报告期内的主要房地产在售项目有6个,合计预售金额共计39.14亿元,预售面积为10.81万平方米。对于2020年的销售目标,三湘印象未在年报中提及。不过,中国网财经记者注意到,三湘印象曾在2015年报、2016年报中提到2016年、2017年的保底销售目标分别为30亿元、25亿元,而这两年的销售目标完成率分别为83.97%、40.48%,皆不达标。

从土地储备上看,三湘印象近3年新增土储仅一宗,其中2019并无新增土地储备。而在其目前土地储备中,仅剩三湘森林海尚城(河北燕郊)16-19地块,占地面积26.22万平方米,总建筑面积85.32万平方米。

有投资者在股吧提出质疑,作为一家房地产为主营业务的公司,如此少的土地储备,出路在哪里?三湘印象为何没有及时补充土储,是否因为资金匮乏?

对此,三湘印象在给中国网财经记者的回复中提到:森林海尚城(河北燕郊)项目占地542亩,地理位置紧临北京通州区,是公司近年土地储备的重要项目,根据公司经营发展情况,可以满足公司近几年的开发需求。

同时,三湘印象还表示,随着公司现有项目的逐步推进,未来将根据市场形势,在深耕上海房地产市场的同时,积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设,将择机在以上区域新增土地储备。不过,有业内人士称,对于三湘印象这样一家规模不大、品牌知名度不高的房企来说,如何在上述这些区域的土拍市场突围,是一件值得深思的事情。

文化产业:观印象业绩承诺不达标 剧目制作周期漫长

除了地产,三湘印象近几年来还大力布局文化领域。2019年,三湘印象文化演艺收入为7343.1万元,占总收入的比例为3.7%;而上年同期的该业务的收入是7593.46万元,占总收入的比例为4.65%。

早在2016年5月,三湘印象收购了观印象艺术发展有限公司(简称“观印象”)100%的股权。观印象成立于2006年3月,前身是由张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演发起的北京印象文化艺术中心,2010年马云旗下的云锋基金入资。收购完成后,三湘印象走上了打造“文化+地产”双主业经营模式。

收购之初,观印象原股东上海观印向、Impression Creative Inc.承诺2015-2018年的观印象净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元、1.63亿元,同时对2018年末的资产减值提供补偿承诺。但在2015-2018年,观印象实际实现的净利润分别为1.02亿元、1.25亿元、1.3亿元、2761.17万元。除2015年勉强兑现了承诺,后面三年的业绩承诺均未能实现。同时2018年期末资产评估报告显示,观印象100%股权评估值存在大幅减值。

对于观印象的作品的制作,不少投资者也提出质疑。三湘印象曾提到,观印象单部作品的创作周期约为18-24个月。然而,签约于2016年-2017年的《归来遵义•长征之路》《印象太极》等剧目,截至2019年底的状态仍在“制作中”。

对此,三湘印象给出的解释是:项目签约之后需要进行充分的前期准备工作,相关项目一直在积极推进中,不同项目的制作周期并不一样。目前,《归来遵义•长征之路》《印象太极》进入关键制作阶段。《归来遵义•长征之路》项目进入深化方案汇报阶段,公司正在协调项目投资方及当地政府,加速推进项目进度;《印象太极》项目进入场馆建造和方案深化阶段。三湘印象同时强调,随着作品进入制作关键期,未来两年观印象业绩有望得到有力支撑。(记者 王子奇)

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