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真相!南京绝大部分板块,已陷入“新区困境”...

2023-05-14 15:20:26来源:南京金刀客

从今年第一次、第二次土拍的情况来看,南京的土地价值正在激烈重构,触顶摇号的地块很多,但无外乎两个特点

从今年第一次、第二次土拍的情况来看,南京的土地价值正在激烈重构,触顶摇号的地块很多,但无外乎两个特点:


(资料图片)

1. 成熟片区,周围要么有大量的人口,要么有不错的产业,原住民较多;

2. 区域供应量不算大,没有形成泛滥之势;

其实这两点,说的再直白一点就是:供需比。供应侧,要适当控制,不要拍太多,或者可拍的土地不够多;需求侧,既然投资客都TM消失了,总要有本地刚需吧,总要有本地改善吧。

没有这两个支撑,其实就挺难。

南京超一线板块,比如很多人说大校场这么强,为何不能触顶?问题就在于供给侧,太多了。大校场目前的供应量,需要收割全南京,光靠地缘客户肯定不够的。600-1000万左右的预算,全南京的需求,都要回收过来。

有意思的是,河西南鱼嘴今年没有供地,但由于鱼嘴也需要收割全城,导致鱼嘴和大校场两大镰刀正面较量。鱼嘴抬头一看:韭菜被大校场割完了...

好在,大校场和鱼嘴,还足够硬,只要产品做好,销售的速度还是可以保证的。而与这两个板块总价定位相当的江心洲,就更难了,几个楼盘的去化,都有点困难。

顶级板块如此,何况次级板块、三四线板块。尤其是一些新区板块,已经陷入“新区困境”:

不卖地,没钱修路修地铁建学校,信心崩塌;

多卖地,供应量太大地价房价不稳,信心崩塌;

最终达成某种平衡,就是供应侧被迫压缩,必须少卖地。比如最近跟某新板块的操盘手聊,地不太好卖,原来计划今年推3块地,但看现在的样子,最多搞一块,多了没人拿,只能降价,而降价意味着前期拿地的房企被套的很深,非常难办。

一切的逻辑,都变了。以前1年能干成的事,现在需要3年。以前10年能建成的新区,现在或许需要30年。

南京一年土地出让金2000亿的时候,城建都没看到很快,现在压缩到1000亿上下(预计),那速度更不会有太高的期待了。

因为这个大背景,我发现有一些区已经调整了供地策略。比如江宁区!

江宁区是一个缝合怪,它是由1个核心区+东部代养区+一堆小新区组成的复杂场景,很有代表性:

一个核心区:百家湖、九龙湖、杨家圩,外加老东山和上秦淮1.0;

东部代养区:麒麟科创园+紫核(紫金山创新带核心区)一部分;

一堆小新区:禄口新城、江宁滨江、湖熟新城、青龙山新城、吉山新城、方山新城、汤山新城....等等!

现在江宁的格局是:

一堆小新区,基本不拍地,禄口正好找到绿洲,推了一块,其他新区基本不动了,想动也动不了,推了也白推。新区困境的综合征,非常明显。

东部代管区:不操心,由科创园和地铁小镇自己玩。

重点,回归到了江宁核心市区。

2年前,上秦淮1.0基本建成,上秦淮2.0强势崛起,江宁对于云台山河以南片区,还是非常关注的,但这几年明显有点慢了,配套进度不快,推地也不算太积极,策略发生了明显的变化。

与此同时,江宁的精力主要放在核心片区的土地存储上。今年江宁推出的两块地全部触顶摇号,一个是科学园的招商G08,一个是厦门象屿的百家湖G16,全部在成熟片区。

而与此同时,江宁也在积极腾挪老东山的地块,比如朗诗玲珑新亭、中天云来等地块,都是去年精心准备的,而随着朗诗玲珑新亭的爆火,朗诗对面的一大片地块也随之浮出水面:

这样的片区,城市界面一般,安置房扎推,放在前几年,南京的楼市大V和其读者们嗤之以鼻,但时间到了2023,突然发现这才是楼市的基本盘。

城市界面漂亮、规划齐整、未来可期,一起都很好,但就是缺了一样东西:人!

虽然没有官方的文件,但从当下的卖地策略来看,江宁在急剧收缩,将投入到外围板块的资源,慢慢回收到成熟片区。

而新城区另外一个致命的问题是:板块的土地出让金,已经无法覆盖建设成本。

比如青龙山板块,在楼市火爆期,收割了全国众多知名房企:最高楼面积逼近2万/㎡,现在房价都不敢这么卖,最终收获211.15亿元,与江核政务新区的卖地资金量,基本相当。

有了这211亿元,青龙山板块的建设资金就够了?

远远不够。这些土地出让金,已经花的七七八八了,但BYG还未搬走,画饼中的CBD影子还没见到,多所学校还没进展,地铁12号线还未列入规划....

想建成这个板块,不算开发商建房的投入,就光一些基础设施建设和必要的投入,500亿都不够。但实话实话,青龙山板块拿到这200亿之后,就再也没有能力额外卖地了。

土地财政驱动新区开发的模式,玩不动了。成本太高了,实在太高了,中间过程还有巨量损耗,不忍直视...

很多人不理解,不是拍了很多钱了嘛,地铁还没建,学校没开学,CBD还没起来,债务却一大堆,钱去哪儿了?

我说的是江宁,其实南京也是如此,全国很多城市,也是如此!

何时脱离这个困境?再来一波涨价去库存,老百姓的钱继续砸进去,然后修地铁,建CBD,维持纸面繁荣。

但涨价库存,短期之内难以成型,而且耐药性越来越强。

乐观的说,50%+的新区、新城,建设将陷入停滞!买房,是个技术活。

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