真相！南京绝大部分板块，已陷入“新区困境”...

从今年第一次、第二次土拍的情况来看，南京的土地价值正在激烈重构，触顶摇号的地块很多，但无外乎两个特点：

(资料图片)

1. 成熟片区，周围要么有大量的人口，要么有不错的产业，原住民较多；

2. 区域供应量不算大，没有形成泛滥之势；

其实这两点，说的再直白一点就是：供需比。供应侧，要适当控制，不要拍太多，或者可拍的土地不够多；需求侧，既然投资客都TM消失了，总要有本地刚需吧，总要有本地改善吧。

没有这两个支撑，其实就挺难。

南京超一线板块，比如很多人说大校场这么强，为何不能触顶？问题就在于供给侧，太多了。大校场目前的供应量，需要收割全南京，光靠地缘客户肯定不够的。600-1000万左右的预算，全南京的需求，都要回收过来。

有意思的是，河西南鱼嘴今年没有供地，但由于鱼嘴也需要收割全城，导致鱼嘴和大校场两大镰刀正面较量。鱼嘴抬头一看：韭菜被大校场割完了...

好在，大校场和鱼嘴，还足够硬，只要产品做好，销售的速度还是可以保证的。而与这两个板块总价定位相当的江心洲，就更难了，几个楼盘的去化，都有点困难。

顶级板块如此，何况次级板块、三四线板块。尤其是一些新区板块，已经陷入“新区困境”：

不卖地，没钱修路修地铁建学校，信心崩塌；

多卖地，供应量太大地价房价不稳，信心崩塌；

最终达成某种平衡，就是供应侧被迫压缩，必须少卖地。比如最近跟某新板块的操盘手聊，地不太好卖，原来计划今年推3块地，但看现在的样子，最多搞一块，多了没人拿，只能降价，而降价意味着前期拿地的房企被套的很深，非常难办。

一切的逻辑，都变了。以前1年能干成的事，现在需要3年。以前10年能建成的新区，现在或许需要30年。

南京一年土地出让金2000亿的时候，城建都没看到很快，现在压缩到1000亿上下（预计），那速度更不会有太高的期待了。

因为这个大背景，我发现有一些区已经调整了供地策略。比如江宁区！

江宁区是一个缝合怪，它是由1个核心区+东部代养区+一堆小新区组成的复杂场景，很有代表性：

一个核心区：百家湖、九龙湖、杨家圩，外加老东山和上秦淮1.0；

东部代养区：麒麟科创园+紫核（紫金山创新带核心区）一部分；

一堆小新区：禄口新城、江宁滨江、湖熟新城、青龙山新城、吉山新城、方山新城、汤山新城....等等！

现在江宁的格局是：

一堆小新区，基本不拍地，禄口正好找到绿洲，推了一块，其他新区基本不动了，想动也动不了，推了也白推。新区困境的综合征，非常明显。

东部代管区：不操心，由科创园和地铁小镇自己玩。

重点，回归到了江宁核心市区。

2年前，上秦淮1.0基本建成，上秦淮2.0强势崛起，江宁对于云台山河以南片区，还是非常关注的，但这几年明显有点慢了，配套进度不快，推地也不算太积极，策略发生了明显的变化。

与此同时，江宁的精力主要放在核心片区的土地存储上。今年江宁推出的两块地全部触顶摇号，一个是科学园的招商G08，一个是厦门象屿的百家湖G16，全部在成熟片区。

而与此同时，江宁也在积极腾挪老东山的地块，比如朗诗玲珑新亭、中天云来等地块，都是去年精心准备的，而随着朗诗玲珑新亭的爆火，朗诗对面的一大片地块也随之浮出水面：

这样的片区，城市界面一般，安置房扎推，放在前几年，南京的楼市大V和其读者们嗤之以鼻，但时间到了2023，突然发现这才是楼市的基本盘。

城市界面漂亮、规划齐整、未来可期，一起都很好，但就是缺了一样东西：人！

虽然没有官方的文件，但从当下的卖地策略来看，江宁在急剧收缩，将投入到外围板块的资源，慢慢回收到成熟片区。

而新城区另外一个致命的问题是：板块的土地出让金，已经无法覆盖建设成本。

比如青龙山板块，在楼市火爆期，收割了全国众多知名房企：最高楼面积逼近2万/㎡，现在房价都不敢这么卖，最终收获211.15亿元，与江核政务新区的卖地资金量，基本相当。

有了这211亿元，青龙山板块的建设资金就够了？

远远不够。这些土地出让金，已经花的七七八八了，但BYG还未搬走，画饼中的CBD影子还没见到，多所学校还没进展，地铁12号线还未列入规划....

想建成这个板块，不算开发商建房的投入，就光一些基础设施建设和必要的投入，500亿都不够。但实话实话，青龙山板块拿到这200亿之后，就再也没有能力额外卖地了。

土地财政驱动新区开发的模式，玩不动了。成本太高了，实在太高了，中间过程还有巨量损耗，不忍直视...

很多人不理解，不是拍了很多钱了嘛，地铁还没建，学校没开学，CBD还没起来，债务却一大堆，钱去哪儿了？

我说的是江宁，其实南京也是如此，全国很多城市，也是如此！

何时脱离这个困境？再来一波涨价去库存，老百姓的钱继续砸进去，然后修地铁，建CBD，维持纸面繁荣。

但涨价库存，短期之内难以成型，而且耐药性越来越强。

乐观的说，50%+的新区、新城，建设将陷入停滞！买房，是个技术活。

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