楼市再迎大利好 开发贷等支持政策延期至明年底

金融支持房地产政策再迎利好。继“金融16条”大礼包后，据央行7月10日官网消息，中国人民银行、国家金融监督管理总局再次发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)中有适用期限的政策统一延长至2024年12月31日。

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两项政策延期至明年底

2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。

据介绍，此次政策延期涉及两项内容。一方面，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期一年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

另外则是，对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华评价，延长的这两条主要涉及房地产供给端融资支持措施，继续为部分房企缓解短期资金压力，随着楼市需求稳步复苏，房地产自我造血能力改善，信用环境改善，房地产有望逐步进入良性循环。

此次通知也强调，除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

风险企业被市场自然出清

此次延期政策出台可谓正当其时。仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟指出，目前，供给端复苏节奏、力度仍滞后于销售端回暖，新开工面积和施工面积增速回落、待售面积同比已多月持续上升、地产下游相关的消费链条也仍处于复苏初期，房地产企业更多重视盘活存量、谨慎对待追加增量，仍需政策持续支持呵护。

“一方面，之前出台的一系列稳楼市政策措施发挥积极效果，国内楼市整体呈现企稳回暖态势；另一方面，目前国内房地产市场元气尚未完全恢复，仍需要政策支持，国内根据目前楼市进一步延长相关措施，有助于稳定房地产预期，继续支持房地产稳步复苏。”周茂华同样说道。

从政策效果来看，庞溟认为，目前政策加大金融对保交楼、保民生工作的支持力度并深化落地，满足了优质龙头房地产企业的合理融资需求，并引导其探索新的、可持续的业务增长点。另一方面，政策重点着眼于处理防范系统性风险和道德风险，依法依规帮助有需要的企业化解、处置风险，并妥善处理部分无法主动完成业务调整和经营转型的企业被市场自然出清。

“整体看，再次延长这一政策对于市场来说，是预料之中。”中原地产首席分析师张大伟同样说道，不过其也认为，当下房地产市场的问题已经不是简单的延长部分房企贷款期限就可以解决的问题，整体看，房地产市场下半年还存在继续下行的风险。

在张大伟看来，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

还有哪些金融政策可期

中原地产研究院统计数据显示，2023年6月，市场全面降温，各地楼市调控政策也依然不断发布，累计单月房地产调控政策达到了58多次。其中6月力度最大的政策是LPR下调， 5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。

张大伟认为，本次降息对于市场来说，为降低增量和存量房贷利率打开空间。配合限售放松、非限购区域首付比例调整、公积金宽松等稳楼市组合拳，预计将对房地产形成一定程度的托底作用。但整体看影响相对有限，市场当下更期待一线城市微调二套房首付等政策。

业内也期待未来房地产市场能有更多的利好政策出台。

“6月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，小阳春有降温的趋势。当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。”张大伟说道。

庞溟则指出，未来一段时间内，房地产企业的融资和投资状况能否改善，从内生的角度看，取决于销售端能否持续回暖，以便让房企实现“自我造血”的良性循环，同时要避免量价等方面出现过热，并触发宏观政策调控和金融信贷条件的边际收敛。从外生的角度看，取决于微观主体的信心、预期、风险偏好和资产负债表的修复节奏。

“下阶段，应继续落实改善优质房企资产负债表计划，继续带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，继续引导金融机构提供正常的金融支持，继续平稳、有序地加快房地产企业风险市场化出清。”庞溟称。

庞溟还建议，在供给端，应当贯彻落实“金融16条”、房企融资“三支箭”、改善优质房企资产负债表四项行动、“保交楼”专项借款等稳地产政策，保障房地产企业特别是优质龙头企业的合理融资需求。应当继续推进保交楼工作，有效解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。应着力于通过调整债务期限结构及融资结构等促使房地产企业降杠杆、缩规模、控风险。应推动金融服务助力设立REITs等产品，以便房地产企业盘活优质存量资产、增加融资渠道。应积极稳妥协助问题房企化解债务风险，推动行业有序出清。

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