视点！地王项目压力山大，“买一套送一套”，开发商年底抢收营销太出圈

凭借“买一套送一套”，川系房企德商置业年底促销出圈了。

日前，德商置业在其官方微信公众号发文表示，11月22日至12月25日期间，购买德商全国指定房源，即可获得位于云南普洱的一套建面约38平方米那柯里温泉度假房。

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“白天还在成都逛街购物，夜晚就泡在普洱的温泉里看星星。你离这样的神仙日子就差一套德商好房啦！”

不过，记者了解到，明确可享受“买一送一”优惠的仅有成都德商·崇江天悦和武汉德商·光谷洺悦天玺两个项目，而前者送的还仅是一年使用权；其余楼盘可享受的仍是首付分期、送车位、家电或装修礼包等常规优惠。

送一年使用权

2019年8月，德商•那勐勐国际旅游度假区揭牌，即如今的那柯里德商国际康养度假区。这是德商集团布局云南的首个项目，也是其在国内的首个康旅项目，那柯里德商国际康养度假区远期规划约13000亩。启动区占地约778亩，计划打造成休闲、度假、养生、观光、会议等功能为一体的国际一流度假目的地。

本次德商所推活动提到的赠送房源正是那柯里德商国际康养度假区项目。12月6日，记者以购房者身份致电项目售楼部，一名置业顾问告诉记者，目前项目在售产品主要是38、48和68平方米的套一、套二户型，“在售均价8000元/平方米左右，但各种优惠算下来后7500元/平方米，预计明年底交付。”

据此来算，一套38平方米的套一户型，总价约28.5万元。

针对“买一套送一套”优惠措施，该置业顾问也直言项目确实有收到这一消息。“项目为精装交付，不过只有硬装，入住所需的软装部分需要购房者自行添置。”而对于在一年使用权满后客户若要购买，将以何种方式出售，对方则表示“尚不清楚”。

此外，“如果你不想要这个使用权，也可以通过折现优惠的方式返还到你想购买的房子上，不过具体能优惠多少则要根据项目情况来定。”

德商集团微信公众号信息显示，此次参与促销的项目包括德商·崇江天悦、德商·光谷洺悦天玺、电建德商·泷悦天玺、德商·翠礼峰天玺、德商·碧云天玺、德商·中山樾玺。但明确可享受“买一送一”优惠的仅有德商·崇江天悦、德商·光谷洺悦天玺。

其中，德商·崇江天悦位于成都市崇州，在售户型为约75-101平方米套二、套三户型，总价在100万元左右，但销售情况一直不甚理想。成都透明房产网显示，今年5月底和9月底，项目分别取得了4号楼和9号楼预售许可证，但截至目前，两栋楼240套房源出售62套，去化率仅25%。

针对该项目，德商推出了包括限时首期5.9万元起（限定房源），买一套送一套（一年使用权，限定房源）等优惠措施，至于具体还有哪些优惠以及一年使用权如何兑换等，今日记者致电项目时，项目置业顾问表示，“需要去项目现场详细了解。”

至于唯一明确可“买一送一”的项目，武汉德商·光谷洺悦天玺则是德商在2020年底经过117轮竞标，以总价16.468亿元、溢价105.39%拿下的地块，这也是当时光谷东的“地王”。

定位高端改善的德商·光谷洺悦天玺于2021年11月首次入市，去化率约30%。目前项目在售为141-172平方米高层产品，“价格在2.6万-2.9万元/平方米之间，需要原价购买才能享受‘买一送一’优惠。”项目置业顾问今日在电话中告诉记者，“如果你不想要送的这套房，也可以选择我们现在推出的特价房，优惠下来价格最低能做到2.4万元/平方米，包括3500元/平方米的装修。”她表示。

据此来看，光谷洺悦天玺“买一送一”优惠后折扣力度尚不及9.5折，更不及现场特价房优惠。

营销去化靠噱头？

“买一送一”促销并非德商首创。

早2020年，成都金茂就曾推出类似活动，当年2月21日至3月31日，认购成都武侯金茂府部分指定房源的前10名客户，就可获赠一套建面约73平方米、价值约66万元的昆明金茂国际高层指定住宅。

与德商一样，金茂所赠房源同样位于云南省，但给出的诚意更高，省会昆明、建筑面积、总价更高；不过，彼时武侯金茂府二期房源均价35000元/平方米、平均总价在550万元以上，折算下来，优惠力度在9折左右。

此外，云南保利也在2021年“双十一”期间推出了“再来一套”活动，即购买云南保利所有项目的指定房源，均再送一套市场价30万元左右的昆明巫家坝保利天际公寓或商铺；同年底，深圳罗湖红岭的招商中环也推出了“买一送一”，买一套1899万元的240平方米指定大户型就送一套56平方米指定小户型等。

“此次德商打出的‘买一送一’口号，和此前小麦换房、购房赠送猪肉、购房解决工作等有相似之处，是非常典型的降低购房成本、刺激购房需求行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进12月6日在接受记者微信采访时表示，这也进一步说明当前房企营销方面的压力和问题。

“此类操作本身无可厚非，属于正常的营销方式。尤其是当前疫情管控陆续放开，一些景观旅游资源好的度假产品，确实很容易吸引购房者。”

中指研究院数据显示，今年1-9月，德商在成都实现61亿元销售业绩，与去年同期的122.3亿元相比，已经腰斩。

需要注意的是，作为川派房企，德商在2017年开始大跨步发展，高调在武汉、中山等地溢价拿地，2018、2019年里就相继同时开启全国多个项目，换来了市场销售的大幅增长。就成都而言，克而瑞数据显示，2019年德商销售额超77.18亿元，位列TOP10榜单第10名，较2018年同期大幅上涨；到了2020年，德商集团在成都的销售额达159.10亿元，在成都房企中排第六。

但与此同时，随着部分合作伙伴陷入流动性危机，德商多个合作楼盘也曾传出停工或延迟交付。

严跃进建议，在此类赠送房屋的过程中，对于中间涉及的税费、房屋取得的成本评估等要做详细说明。“若度假房和预期的不一样，或引起新的纠纷问题，这都是购房者和营销人员需要注意的地方。”

关键词： 买一送一 德商国际 优惠措施