涉房金融强监管“不松劲” 融资呈现“五个持续下降”特点

今年以来，在“房住不炒”的要求下，涉房金融监管持续收紧态势明显。

从中央到地方，调控政策层层加码，出台实施了包括房地产贷款集中度管理制度在内的一系列措施。

那么，这些“组合拳”实施效果如果，当前房地产市场整体风险如何?

6月1日，针对上述热点问题，银保监会召开了主题为“近期监管重点工作新闻通报”的新闻发布会。

房贷增速创八年来新低

银保监会公布的数据显示，截至4月末，房地产贷款同比增长10.5%，增速创八年来新低。房地产信托余额和投向房地产的理财产品规模也都持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势，投向房地产非标资产的理财产品规模同比下降36%。

此外，银行通过特定目的载体投向房地产领域的资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。

“同时，我们在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。”银保监会党委委员、副主席梁涛介绍称，截至2021年4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比为91.8%，同比上升0.8个百分点，投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。

据介绍，截至目前，房地产融资呈现“五个持续下降”的特点，即：房地产贷款增速持续下降、房地产贷款集中度持续下降、房地产信托规模持续下降、理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降、银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。

大行、小行房贷投放分化

房地产贷款集中度管理制度实施已有半年，对于实施效果，银保监会也在会上予以了回应。

“从目前执行的情况来看，政策实施的效果初步显现。到4月末，银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点，家国有大型银行全部实现集中度下降，其他各类银行的集中度总体上也呈现了下降的趋势，其他各类银行的集中度总体上也呈现了下降的趋势。”银保监会统信部副主任刘忠瑞介绍称。

但在大型银行主动调整信贷投放方向之时，亦有部分中小银行趁机揽客。刘忠瑞指出，一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升。

针对造成该现象的原因，光大银行金融市场部分析师周茂华分析指出，中小银行大举介入房贷市场，需要从供求两端找原因：首先是国内房地产贷款额度大、信用锁定期限长、利率较高、银行收入稳定，抵押品相对安全，房地产不良率低，银行房贷风控管理成本低;其次是房地产在国民经济和地方财政中仍发挥重要作用，市场相信地方政府在必要时还是会呵护楼市;最后是近年来国内房地产融资环境相对有所收紧，部分杠杆高、经营能力和现金流弱的中小房企融资需求旺盛。相对部分中小银行的资产端业务，房地产贷款规模相对大，这就导致短期内部分中小银行房贷集中度上升较快。

“银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。”刘忠瑞说道。

经营贷入楼市花样翻新

今年以来，个人经营贷款违规流入楼市成为监管关注的重点。

在此背景下，一场针对违规经营贷流入楼市的监管风暴也越刮越猛。各地银保监局“重拳”出击，会同当地住建部门和央行分支机构，组织开展机构自查、非现场筛查、现场检查等工作，对经营贷规模总量大、增长快的机构重点进行核查。

刘忠瑞介绍称，在排查中发现，一些企业和个人挪用经营贷手段多样，通过各种方式规避监管要求。具体表现为，有的拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金;有的借款人将个人经营性贷款资金在多家银行账户间流转套现，以掩盖买房的最终目的;有的编造交易背景、虚构贷款用途等。一些银行贷前审核不到位，贷后资金管理不足。一些中介机构协助包装贷款材料、提供过桥资金，协助借款人绕过银行审批条件。

“从排查的情况看可谓手段多样、花样翻新，我们对层层流转抽丝剥茧，一些复杂的操作最终浮出水面。”刘忠瑞说。

刘忠瑞指出，下一步，银保监会将会同住建部、央行密切关注政策执行效果和排查结果。对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或发现问题未及时处理问责的银行、中介机构，将依法依规从严采取监管措施。对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。同时，总结工作经验，完善长效机制，将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。

在苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金看来，未来，除了加强监管和处罚力度、提升监管能力、编织更细密的监管网络外，更多的还是需要依靠银行业的监管体系，引导每家银行严格落实贷前贷中和贷后的账户和资金风险管理，并对银行违规行为予以更大力度的处罚，以提高违规成本。

涉房信贷监管仍是“重头戏”

随着政策持续收紧，对于房地产金融的监管力度也保持高压。据同花顺iFind统计，今年以来，银保监会针对银行业机构披露罚单546张，千万级以上罚单10张，其中8张罚单涉及房地产贷款，涉房贷款相关罚金总额超过3亿元。

业内人士表示，下半年银行领域监管重点将继续保持连续性和稳定性，预计在信贷投放等领域的督查力度会进一步提升，处罚警示力度将加大。

周茂华认为，下半年银行监管重点还是信贷业务领域，“商业银行盈利贡献的重头业务仍是信贷业务，此外，国内部分银行违规开展业务问题治理难，需要一个过程。”

一位银行信贷部人士表示，监管机构始终严格监管信贷资金违规进入房地产市场，但贷后进行资金用途干预并不容易，“试图将贷款资金流向房地产的企业往往存在多头开户，资金在多个账户间转移，这就导致原放款银行难以监督资金流向。”

厦门国际银行投行分析员任涛称，下一步，监管层除了继续防范各种资金违规流入房地产领域，还可能严格控制房地产贷款增速，同时提高房地产贷款风险权重。此外，在严格约束房地产企业信贷融资、供应链融资的基础上，对地产企业股权融资以及普通债券融资(含美元债)进行一定限制。

对于严监管背景下商业银行的发展，周茂华表示，稳健经营、提升风控能力、不断增强金融创新能力和服务质量是商业银行的核心竞争力，银行应健全管理制度，培育依法合规开展业务、稳健经营的企业文化，同时进一步优化现代结构。

关键词： 涉房 金融 强监管 不松劲