新一轮调控很特别 中央罕见点名“学区房”

最近，躁动的学区房被中央点名了。

中共中央政治局于4月30日召开会议，重申了房住不炒定位，并明确提出“要防止以学区房等名义炒作房价”。

中央政治局会议直接“点名”学区房，实属罕见，信号意义不可谓不强。如果将之放入房地产市场特殊形势之下，则不难理解决策层为何作此表态。

“筑坝拦水”

为了应对新冠疫情冲击，全球央行“大放水”。宽松货币政策下，包括韩国、英国、澳大利亚、美国等主要国家房价均出现快速上涨，部分大都市房价创出历史新高。

房价过快上涨，脱离实体经济，会带来巨大的泡沫风险。中国银保监会主席郭树清指出，上世纪以来，世界130多次金融危机中，有100多次与房地产有关。

深知其中之害，中国从去年下半年就开始“筑坝拦水”。一轮史诗级的调控风暴席卷中国一二三线热点城市。许多地方本已相对严厉的楼市政策一再升级：限购门槛不断提高，限价从新房扩大到二手房，违规流入楼市的经营贷、消费贷被严查，房产交易过程中的违规行为被重点打击，重点城市土地市场也迎来全新的集中供地规则。

可以说，在中国重点城市，楼市调控的严厉程度已经达到了历史最高点。据机构测算，截至4月中旬，今年以来房地产调控政策次数已经超过160次。

新一轮调控很特别

今年，“房住不炒”进入第五年。它的现实意义并没有因为时间延长而衰减，反而正以前所未有的程度、范围和穿透力影响中国。

最新一轮的楼市调控在落地“房住不炒”方面展现出一系列与以往不同的特点：

第一，学区房被重点关注。

由于教育资源配置不均衡，学区房时常成为炒作的对象。从去年年底到今年年初，一二线城市二手房升温，大多始于学区房价的上涨。

在中央“点名”之前，已有包括上海、北京、宁波、合肥等多地出台针对学区房的调控政策。例如：宁波制定热点学区二手房参考价，上海将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。

第二，住建部的监测、督导成为“调控指挥棒”。

过往的调控经验说明，中央、地方在调控落地问题上存在一定博弈，因城施策不能单靠地方自觉。

今年以来，调控的一大新特征是住建部的监测、督导成为“调控指挥棒”。今年1月下旬开始，不到3个月时间，住建部已实地调研、督导或者约谈了13个城市。这种调研、督导的反应十分灵敏。例如：3月25日，南昌发布有关政策与“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)要求不符，住建部即日派出督导组赶赴现场，相关政策当天即被撤回。

第三，房地产金融审慎管理拉开大幕。

从去年8月开始，金融监管机构为房地产业划出“五道红线”，强调了金融管理的透明化和规则化。其中，三道红线针对房企融资管理，另外两道红线则是银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

业内人士认为，这“五道红线”的划出，组成了中国房地产金融审慎管理的主要工具，这对中国房地产制度建设具有里程碑意义。从1998年以来，房地产制度经历住房制度改革、土地制度改革(2002年)再到金融管理改革(2020年)的发展脉络。

“房住不炒”不能只从房子下手

不难看出，新一轮楼市调控在更灵活、更科学系统方面下了大功夫。政策联动性也达到更高的层次。

不过，还需要看到，很多时候，房子只是一个载体，一些看似发生在房子上的问题，很多并不只是房地产市场的问题。

比如：学区房问题，就是教育资源如何更公平配置的问题。不增加优质教育资源供给、不抑制金融投机，不从教育资源均衡配置入手，是很难根除问题的。

在教育资源外，房子还承载了土地、医疗、户籍、金融等各种社会资源。

因此，如何从更高站位来配置各种资源，统筹各部门的政策，以最大限度地实现公平，不仅考验各级政府解决具体问题的能力，更考验其执政水平以及政令的通畅性。

中央对此也早有阐释。此前发布的十四五规划建议中明确指出，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接。

这说明解决房子的问题，不能只从房子下手。真正实现“房住不炒”，还需要将房子、金融、实体经济、教育、医疗等通盘考虑，统筹谋划。

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