公募REITs试点迎来新要求 项目挖掘难度未减

首批公募REITs上市不久，制度层面又迎来重大进展。

近日，发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资[2021]958号，下称“958号文”)，就试点区域、基础资产范围、募集资金用途要求等方面进一步提出指导意见，市场有望迎来更多的公募REITs产品。

公募REITs试点迎来新要求项目挖掘难度未减

“958号文”对公募REITs试点区域、基础资产范围、募集资金用途、资产质量试点区域、强化扩募、调整中介机构准入条件等16个方面提出了新的要求。

华安基金表示，“958号文”主要影响体现在4个大的方面：一是区域扩大，项目试点区域扩大至全国，符合条件的项目均可申报;二是新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等试点;三是进一步提高了首发规模的要求(10亿元)，对原始权益人扩募能力进行量化要求(20亿元)，鼓励资产储备丰富的发起人以体量较大的优质资产发行公募REITs;四是将净回收资金用于新建项目的比例提高到90%。

南方基金基础设施基金投资管理部把新要求概括为“一松”“一紧”。“一松”指资产类别上有所放松;“一紧”指原则上首发不低于10亿，可扩募资产不低于首发的2倍，提高了首发门槛，对于原始权益人资质的要求更高了。

博时招商蛇口REITs基金经理胡海滨称，公募REITs试点范围的扩大对各市场参与主体具有重要意义。对于原始权益人来说，各个地区、持有不同基础资产的原始权益人只要资产符合试点要求均可以申报REITs，不再局限于某些重点区域或某几类资产;对投资人来说，符合公募REITs试点阶段的基础设施资产规模进一步增加，有利于公募REITs市场快速扩容，有利于公募基金寻找到更多的优质资产提供给市场，进而扩大公募基金规模。

尽管公募REITs所涉及的基础资产范围扩宽，但在标准严格、高度竞争的业态中，项目挖掘难度并没有明显下降。

海富通基金REITs业务部总监李晓飞认为，首批试点项目成功发行，平稳运行，很多企业对公募基础设施REITs的态度也从观望转向积极探索，基金公司寻找项目的难度有所下降。但各家基金公司之间的竞争也更加激烈。在新增的试点行业中，基金管理人会优先选取市场空间大、现金流稳定性比较好的行业。

新华基金指出，公募REITs试点范围放开后，理论上难度会有所降低，但能否挖掘出好项目，还要看审核机构对“有代表性”的理解和定义。目前基金管理人挖掘项目难度仍然很大。原始权益人的态度也非常重要，对产品认知不足的原始权益人，会认为发行REITs就是出售资产，或者将公募REITs理解为融资产品的，积极性相对不足。

战略上积极寻找项目

随着首批公募REITs的成功发行及平稳上市，市场对更多产品充满期待。

招商基金副总经理欧志明表示，“958号文”推出，公募REITs将加强对于项目储备的管理，各地更多符合条件的项目纳入试点项目库。未来公募REITs的发行有望达到常态化、规范化、市场化。

“业内正在筹备下一批项目，储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。”一位业内人士表示，第二批项目还没有明确的时间表，但产品的推出是可以预见的。首批试点项目的申报得到了市场的广泛响应，各省申报了大量优质项目，相信后续优质项目进度会及时跟上。

不少基金公司在积极行动。南方基金基础设施基金投资管理部也表示将积极参与，尽早将项目推向市场。在人员配置方面，与南方资本母子公司充分联动，在项目管理方面，配备了具有资深经验的人员把控项目风险。

李晓飞表示，目前申报的试点项目正在按照监管要求加紧推进相关材料的补充，同时在多个领域均有一定项目储备，根据“958号文”新增范围和行业进行项目储备。在战略发展和人员配置上，设置了独立的REITs业务部，成员均来自大型券商、资管、产业投资机构。

胡海滨介绍，博时基金成立了专门的REITs部门和专项REITs投委会，建立了与博时资本母子公司一体化的基金治理架构。博时基金从投研体系到销售体系均已动员起来，采取“三拓展”策略，对央企、地方国企、优质民企建立专门的项目承揽及跟踪机制。

华安基金表示，公司高度重视公募REITs业务，积极推动与其他业务伙伴的合作，开展对后续储备项目的推进及尽调。储备项目已陆续上报国家或属地发改委基础设施基金项目库。“基金管理人能否行稳致远，取决于对各类型不动产和产业的理解深度，以及是否能和资产持有人及原始权益人深度合作。”(中国基金报记者 方丽 陆慧婧)

关键词： 公募REITs 再迎 纲领性 文件