姚劲波再战资本市场 安居客赴港上市

4月8日，安居客提交赴港上市申请，其融资规模据传至少达10亿美元(约78亿港元)。市场没有料到，58同城黯然退市后，姚劲波的卷土重来如此迅速。而在中国最大的在线房产平台、最大的新房及二手房在线营销平台等响亮的名头背后，安居客似乎也付出了一定的“代价”。

4月8日，安居客公布了港股IPO申报稿，美银证券、中金公司及瑞信为联席保荐人。

有消息称，安居客融资规模至少达10亿元美元(约为78亿港元)。58同城和腾讯为其第一、二大股东，二者分别持有安居客45.3%和14.1%的股权。

据安居客在申报稿中引用艾瑞咨询数据，以月活跃用户量计算，公司是中国最大的在线房产平台。按2020年营业收入计算，公司是最大的新房及二手房在线营销平台。

公司概要数据来源：申报稿

不过在两个“最大”的背后，安居客似乎也付出了一定的“代价”。公司的负债率高达92.74%，还于近期被北京市住建委约谈。

姚劲波再战资本市场

2020年9月，58同城走完了其历时7年的美股之路，55.88美元的股价和83.74亿元的总市值是它留给资本市场的最后一个身影。

2020年6月，这个“神奇的网站”与买方签订了私有化合同，交易总估值约为87亿美元(约合人民币594亿元)，也是近年来中概股历史上规模最大的一次私有化交易。买方投资财团包括58同城董事长兼CEO姚劲波和华平投资、General Atlantic、鸥翎投资。

那个声称要干掉“所有垂直网站”的姚劲波也干掉了自己。

市场没有料到，黯然退市后姚劲波的卷土重来如此迅速。在上市传言发酵数天后，姚劲波作为实控人的安居客向港股发起冲刺。

事实上，成立13年来，安居客的发展中曾有2次一度接近资本市场。

这家2007年成立的公司，比58同城晚了两年。彼时，搜房、新浪等房产信息网站已初具规模，新房业务早已成为各家争夺的焦点。“迟到者”安居客将目标瞄向存量市场，从二手房入手。

一年后，安居客走出上海，进军北京，随后北京成为其第一大市场，其业务版图开始扩大至华北、华东、华南和中西部等地区。

2009年安居客内部萌生了上市的念头，这一想法随后被创始人梁伟平扼住，在梁伟平看来，公司只有规模足够大才会去上市。

怎么才算规模足够大，他设置了一道门槛：收入规模达到10亿元。

2013年，安居客营收高达8亿元，没有意外的话，其2014年收入将突破10亿元。即将满足上市条件时，2014年3月安居客单方面宣布大幅涨价，随机遭到多家房产中介的联合抵制，我爱我家、链家、中原等在内的9家中介一夜之间撤空安居客所有房源。

这一矛盾让安居客业绩遭受重创，上市计划受挫，也暴露了其商业模式的弊端：即缺乏线下房源数据和交易渠道支撑，收入高度依赖流量端口费和广告费。

营收腰斩后安居客被迫卖身。2015年，梁伟平将安居客以2.67亿美元的价格卖给58同城，交易完成后包括梁伟平在内的公司高管及投资方将套现退出，58同城实现100%控股。

此番，姚劲波卷土重来，安居客交出了一张怎么样的成绩单?

收入来源单一

与58同城重组、收购爱房与巧房后，安居客将自己定义为“开放型房产信息交易服务平台”。按招股书中所言，安居客目前所提供的业务包括房产在线营销、交易服务、SaaS解决方案以及其他辅助服务。

但从其收入构成来看，安居客目前超95%的收入仍来源于在线营销服务。2018年至2020年(下称：报告期)，安居客来自在线营销服务的收入分别为61.47亿元、72.97亿元、78亿元，在总收入的占比分别达到98.9%、96.3%、96.9%。

其他两块业务中，交易服务在报告期内的收入占比分别为1.1%、3.5%、2.8%，其他服务则为0、0.2%、0.3%，二者的“存在感”相当薄弱。

支撑在线营销服务的是安居客的移动月活用户量。截至2020年第四季度，安居客的平均移动月活跃用户量总计为6700万。截至2020年末，该公司在线房产平台上付费经纪人的数量为72.6万人。

对此，安居客在招股书中称，“根据艾瑞咨询数据显示，按本年度及截至2020年12月31日止季度平均移动月活跃用户量计算，我们是中国最大的在线房产平台。”

负债率飙升至92.74%

招股书显示，安居客主要通过提供在线营销服务以及交易服务产生收入。其中，在线营销服务收入主要来自于就二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务，以及为房地产开发商的新房提供广告及促销服务。

2018年至2020年，安居客的营业收入分别为62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，其中96%以上来自在线营销服务。不过，在营业收入连续增长的情况下，安居客同期归母净利润却有所波动，分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元。主要原因是，安居客2020年销售及营销开支和财务开支增涨较多。

财务摘要数据来源：申报稿

安居客2020年的销售及营销开支为35.95亿元，相较2019年增加了6.23亿元。销售及营销开支包括一般推广及营销活动有关的广告及营销开支，销售及营销人员的薪资、福利、佣金及股份报酬等。

安居客2020年财务成本为2.07亿元，相较2019年的122万元也是变化巨大，主要原因是安居客因分担58集团的长期债务而产生的利息开支。

申报稿显示，58集团为安居客的控股股东，并持有安居客45.3%的股权。

58集团当年的私有化是通过一笔16.5亿美元的定期融资(为期7年)及一笔8亿美元的等值人民币两年过桥贷款融资拨资。随着安居客从58集团分拆，58集团的融资安排得到重组。安居客同意分占75%的七年期贷款本金及40%的两年过桥贷款本金。

于是，安居客的负债率由2019年年末的17.49%飙升至2020年年末的92.74%，负债总额也由2019年年末的22.72亿元飙升至2020年年末的156.6亿元。

关联交易金额超高

除了负债率高外，安居客与58集团的关联交易金额也颇高。

2018年至2020年，安居客向58集团的采购金额分别为15.68亿元、19.78亿元、21.17亿元，主要采购是流量获取服务、业务营运服务、广告及营销服务及共享服务。

同时，安居客向58集团的销售金额分别为33.92亿元、36.91亿元、33.73亿元，主要向58集团提供支持服务。

另外，安居客在申报稿中披露2021年至2023年与58集团关联交易的建议年度上限。安居客2021年至2023年采购的建议年度上限分别为32.7亿元、41.8亿元、51亿元，销售的建议年度上限分别为21亿元、3亿元、2亿元。

关联交易摘要数据来源：申报稿

对此，安居客在申报稿中表示，公司可继续受惠于58集团所提供的流量获取、业务营运及广告及营销服务，进一步提高公司的网络平台与58集团运营的网络平台的协同效应。

另外，腾讯也持有安居客14.1%股份，并存在关联交易。仅广告及营销服务，安居客2018年至2020年便向腾讯采购1.13亿元、2.18亿元、3.48亿元。安居客在申报稿中披露，公司2021年至2023年与腾讯关于广告及营销服务的采购金额，分别不超过5亿元、6亿元、7亿元。

安居客在申报稿中表示，腾讯所提供的广告及营销服务，能提升公司现有用户，以及潜在的新用户对公司的品牌及服务产品的认知及熟悉度。

另外关于此次募集的资金，安居客表示拟用作投资技术实力及产品开发、拓展新房交易业务、臻选战略合作、投资及收购机会;偿还贷款;营销及推广，以提高品牌知名度等。

近期曾被约谈

值得一提的是，安居客近期还登上了北京市住建委的官网。

北京市住建委官网显示，从2月下旬开始，北京市住建委派出多个执法检查组，会同属地住建房管部门，先后对东城区万国公寓、朝阳区远创合景苑、东直门8号等多个房地产开发项目开展现场执法检查。

根据检查结果，北京市住建委依法对北京莱福世纪置业有限公司、北京远创兴城置业有限公司等公司涉嫌无证售房、合同不平等条款、违规收存预售资金、现场公示信息不全等问题线索进行了责令整改或立案查处。

同时，北京市住建委根据在检查过程中还发现了网络平台违规发布房源和开发企业违规使用分销渠道问题，市住建委分别约谈了安居客、58同城等网络平台以及中原、和硕等销售机构，对未获批销售许可的项目，要求各机构不得发布房源、代理销售。

约谈摘要数据来源：北京市住建委官网

除了被约谈外，安居客也被不少客户投诉。比如新浪旗下消费者投诉平台黑猫投诉上，截至4月8日，安居客4月份便有20条投诉，不少直指虚假房源。

需要指出的是，安居客确实存在虚假房源的情况。比如2020年12月公布的裁判文书显示，经查，被告人张方友在“58同城”网、“安居客”网等网站发布虚假的房屋出租信息，在与被害人未见面的情况下，以收取定金、房租等名义，骗取被害人钱款共计39550元，该行为系通过网络针对不特定人实施的远程非接触性诈骗犯罪，属于电信网络诈骗。

因此，法院判决张方友犯诈骗罪，判处有期徒刑三年二个月。

关于公司如何解决虚假房源问题，以及公司负债率较高，如何保障现金流的通畅等问题，《国际金融报》记者向安居客发去采访提纲，但截至发稿尚未收到回复。

关键词： 姚劲波 安居客 赴港上市