尤安设计冲刺创业板 募资近2倍总资产

经营业绩受制于下游客户

尤安设计所属行业为建筑设计行业，下游行业为建筑业、房地产等行业，下游客户主要为居住类建筑、公共建筑及功能混合型社区等房地产开发企业或政府、企事业单位等其他建设项目开发主体。

尤安设计称，建筑业、房地产等下游行业的发展受国民经济增速、城镇化水平及其各阶段进程、固定资产投资规模等宏观经济因素影响较大。宏观经济波动的不利影响，将通过建筑业和房地产等下游行业传导至本公司所属的建筑设计行业。

此外，该公司所属建筑设计行业的需求，与下游房地产行业的发展情况息息相关。

招股说明书显示，2017年至2019年，国内房地产开发投资额占国内生产总值比例分别为13.38%、13.08%和13.34%。但行业整体受国家宏观调控、产业政策、社会融资政策等政府调控手段影响较大。近年来，房地产行业在国家调控政策的引导下保持了健康稳定的发展。据国家统计局统计，2017年至2019年，我国房地产开发投资完成额分别为10.98万亿元、12.03万亿元和13.22万亿元，2018年、2019年分别较上年增长9.53%和9.92%，房地产开发投资保持着略高于国内生产总值增速的稳定发展态势;2017年至2019年，我国住宅新开工面积分别为128,098万平方米、153,353万平方米及167,463万平方米，2018年、2019年分别较上年增长19.72%和9.20%。在下游市场持续稳定增长的良好环境下，2017年至2019年公司的营业收入分别为48,644.09万元、72,957.09万元和85,430.23万元，2018年和2019年分别较上年增长49.98%、17.10%，亦实现了持续的同步增长。

2020年前三季度，我国住宅新开工面积共计117,193万平方米，较2019年前三季度下降4.18%。其中，受新冠疫情影响，2020年第一季度住宅新开工面积20,799万平方米，较2019年同期下降26.94%。随着国内普遍复产复工，第二季度及第三季度住宅新开工面积分别为50,784万平方米及45,610万平方米，较2019年同期分别增长2.53%及2.93%，基本恢复正常增长水平。住宅新开工面积可能发生的不利变化会对公司经营业绩造成影响。

据公开信息报道，2020年8月，有关监管部门为进一步落实房地产长效机制，对房地产企业融资设置“三道红线”。“三道红线”旨在保障地产行业的持续健康发展，通过控制房企有息负债规模增长速度，对地产行业融资供给进行结构性调控。

尤安设计在招股说明书中称，“三道红线”根据房企剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标，将房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分别给予其有息负债0%、5%、10%及15%的增速限制。根据《上海证券报》相关文章的统计，2020年上半年国内销售金额排名前50的房企中，至少有41家触及上述红线，其中，公司报告期各期主要应收账款客户绿地控股、金科地产、金茂集团、万科集团分别被归入红档、橙档、黄档及黄档。在融资政策调整预期下，可能会导致该等客户的融资难度有所增加，从而给公司带来应收账款回款周期延长、发生坏账损失的可能性增加等经营风险。若公司上述主要客户未能较好地应对包括“三道红线”在内的房地产宏观调控政策，将会对公司的经营业绩构成冲击。

资产负债率连续三年高于同行业公司平均值

报告期内，尤安设计资产总额分别为5.34亿元、6.10亿元、8.52亿元和8.18亿元。该公司资产主要由流动资产构成。2017年末至2020年6月末，该公司流动资产分别为4.80亿元、5.42亿元、7.40亿元和7.11亿元，占总资产的比例分别为89.93%、88.83%、86.87%和86.96%;非流动资产分别为5375.79万元、6815.20万元、1.12亿元和1.07亿元，占总资产的比例分别为10.07%、11.17%、13.13%和13.04%。

报告期各期末，尤安设计的货币资金分别为948.07万元、1.68亿元、2.82亿元和1.74亿元，占流动资产的比例分别为1.97%、30.93%、38.07%和24.51%。

报告期内，尤安设计负债总额分别为3.60亿元、3.50亿元、3.73亿元和2.84亿元。2018年末及2019年末该公司负债总额较上年末分别减少994.28万元和增加2322.15万元;2020年6月末该公司负债总额较上年末减少8927.93万元。

报告期内，尤安设计负债主要为流动负债，分别为3.60亿元、3.49亿元、3.68亿元和2.79亿元，占负债总额的比例分别为99.97%、99.62%、98.66%和98.05%;非流动负债分别为10.25万元、131.69万元、500.49万元和553.36万元，占负债总额的比例分别为0.03%、0.38%、1.34%和1.95%。

报告期内，尤安设计资产负债率分别为67.44%、57.38%、43.84%和34.75%;资产负债率(母公司)分别为59.80%、56.72%、44.27%和34.98%;流动比率分别为1.33、1.55、2.01和2.55;速动比率分别为1.33、1.55、2.01和2.55。

2017年至2020年上半年，同行业可比上市公司资产负债率平均值分别为35.85%、39.20%、39.13%和35.25%;流动比率平均值分别为2.87、2.51、2.42和2.95;速动比率平均值分别为2.80、2.41、2.30和2.91。

应收账款占营业收入的比例连续三年半高于同行业公司平均值

报告期内，尤安设计应收账款账面余额分别为3.98亿元、4.66亿元、5.30亿元和6.22亿元，占营业收入的比例分别为81.88%、63.92%、62.08%和152.60%。

同期，同行业可比上司公司应收账款占营业收入的比例平均值分别为55.49%、52.77%、55.30%和128.80%，各期均低于尤安设计应收账款占营业收入的比例。

2018年、2019年和2020年上半年，尤安设计应收账款同比增幅分别为17.08%、13.73%和17.29%。2018年、2019年，该公司营业收入同比增幅分别为49.98%和17.10%。

截至2017年末、2018年末、2019年末和2020年6月末，尤安设计账龄一年以上的应收账款余额分别为1.63亿元、1.85亿元、2.00亿元和2.44亿元，占比分别为59.14%、60.28%、62.32%和60.83%;账龄一年以上的应收账款期后回款金额分别为1.23亿元、1.02亿元、4099.94万元和1491.72万元，占账龄一年以上的应收账款余额比例分别为75.63%、54.86%、20.52%和6.12%;账龄在两年以内应收账款余额占比均在80%以上，分别为80.06%、80.94%、84.58%和84.70%。

报告期内，应收账款坏账准备分别为8293.07万元、1.01亿元、1.04亿元和1.26亿元，坏账准备率分别为20.82%、21.72%、19.70%和20.23%。同期，同行业可比上市公司应收账款坏账准备率平均值分别为16.76%、17.34%、18.25%和18.26%。

截至2017年末、2018年末、2019年末和2020年6月末，尤安设计应收账款期后回款金额分别为3.12亿元、2.99亿元、1.53亿元和7245.13万元，期后回款比例分别为78.33%、64.06%、28.84%和11.65%。

尤安设计表示，公司应收账款主要集中在绿地控股、中国金茂、保利集团、万科集团等客户。报告期各期末，应收账款余额前五名合计金额占应收账款总账面余额比例分别为73.26%、77.38%、75.80%及71.73%，其中绿地控股余额占应收账款总账面余额比例分别为61.63%、66.91%、65.61%及61.55%。公司应收账款集中度较高。

同时，报告期各期末，尤安设计前五大应收账款欠款方中存在区域性房地产公司，该等欠款方应收账款余额合计分别为1454.07万元、1882.85万元、3824.11万元及3570.95万元，占当期应收账款余额比例分别为3.65%、4.04%、7.21%及5.74%。

尤安设计称，由于该等区域型房地产公司整体规模和资金实力相对有限，在房地产行业融资环境及调控政策趋紧的情况下，可能发生资金链紧张的情形或潜在资金链断裂风险，从而导致公司应收账款产生坏账的可能性增加，进而对公司的经营产生不利影响。

报告期内，尤安设计应收账款周转率分别为1.38次/年、1.69次/年、1.71次/年和0.71次/年;同行业可比上市公司应收账款周转率平均值分别为2.48次/年、2.50次/年、2.24次/年和1.05次/年。

毛利率高于同行业公司平均值

报告期内，尤安设计主营业务毛利率分别为48.19%、49.64%、48.82%和49.51%。同期，同行业可比上市公司毛利率平均值分别为40.48%、38.91%、36.82%和36.39%。

尤安设计称，公司综合毛利率高于同行业企业的平均水平具有合理性。从业务类型和市场竞争而言，方案设计单位因其提供的方案设计服务具有丰富的创新创意特点且在建筑设计中具有引领和指导作用，方案设计单位毛利率水平高于其他类型的设计单位。公司作为典型的方案设计企业，毛利率高于同行业企业平均水平。公司作为典型的高创新创意型企业，主要负责创新创意较高的概念设计和方案设计的业务环节;初步设计及施工图设计等环节主要由施工图单位负责，公司主要工作为提资交底等配合服务。因此，公司的综合毛利率相对较高。同行业上市公司中，杰恩设计主要从事建筑室内设计业务，与发行人聚焦的业务类型较为类似，均具有较高的艺术原创性及丰富的创意创新属性，附加值较高、利润空间较大。2017年至2019年，杰恩设计的毛利率分别为52.65%、53.15%、53.08%。

尤安设计主营业务毛利来源于居住建筑设计及咨询业务、公共建筑设计及咨询业务及功能混合型社区设计及咨询业务。2017年至2020年1-6月，居住建筑设计及咨询业务毛利分别为1.37亿元、2.29亿元、2.39亿元和1.18亿元，占营业毛利的比例分别为58.44%、63.18%、57.25%和58.56%;公共建筑设计及咨询毛利分别为6432.24万元、8757.76万元、1.13亿元和5679.73万元，占营业毛利的比例分别为27.44%、24.18%、27.20%和28.14%;功能混合型社区设计及咨询业务毛利分别为3310.40万元、4576.92万元、6483.24万元和2683.95万元，占营业毛利的比例分别为14.12%、12.64%、15.55%和13.30%。

按不同业务分类，报告期内，尤安设计居住建筑设计及咨询业务毛利率分别为51.04%、53.87%、52.18%和51.78%;公共建筑设计及咨询毛利率分别为46.97%、45.55%、46.95%和47.64%;功能混合型社区设计及咨询毛利率分别为40.83%、40.69%、41.81%和44.57%。

超半数营业收入来自前五大客户

报告期内，尤安设计向前五大客户销售收入分别为2.90亿元、3.96亿元、4.59亿元和2.25亿元，占当期营业收入的比重分别为59.58%、54.29%、53.72%和55.26%。

报告期内，绿地控股集团股份有限公司和中国保利集团有限公司始终分别位列尤安设计第一、第二大客户。该公司对绿地控股集团股份有限公司的销售收入分别为2.04亿元、2.83亿元、3.28亿元和1.60亿元，占营业收入的比例分别为41.97%、38.73%、38.44%和39.29%;对中国保利集团有限公司的销售收入分别为4857.05万元、5248.79万元、4704.77万元和3885.70万元，占营业收入的比例分别为9.98%、7.19%、5.51%和9.53%。

根据招股说明书，过去三年及一期，尤安设计各期前五大客户合计有10家公司。该公司称，公司报告期内前五大客户的变化与客户当期设计项目的规模及不同项目的执行阶段有关。

招股说明书显示，2018年，尤安设计新增前五大客户为万科企业股份有限公司和中国冶金科工集团有限公司。其中，该公司与万科集团2016年即开始合作，2018年万科南京南站、沈阳沈铁达观等万科集团所属项目当期达到相应合同节点确认收入金额较大，合计收入金额上升至前五大;该公司与中国冶金科工集团有限公司2013年即开始合作，2018年中冶逸璟公馆、天津天泰路(杨桥大街)等中冶集团所属项目当期达到相应合同节点确认收入金额较大，合计收入金额上升至前五大。

泰禾集团股份有限公司和北京北辰实业股份有限公司2018年退出尤安设计前五大客户。其中，泰禾集团经营原因导致自身业务量有所下降，2018年公司与泰禾集团业务量相应减少，该公司与泰禾集团2018、2019年均保持合作;北京北辰实业股份有限公司由于部分项目2017年已完工或处于收尾阶段，导致2018年归属于北辰实业项目合计确认收入金额有所下降，该公司与北辰实业2018年、2019年均保持合作。

2019年，尤安设计新增前五大客户吉林大众置业集团有限公司。两家公司2017年即开始合作，2019年大众理想城市、湖滨公园壹号等大众置业集团所属项目当期达到相应合同节点确认收入金额较大，合计收入金额上升至前五大。

关键词： 尤安设计