三巽四递表终过聆讯 土储430万方超八成业务集中于安徽

当大多数上市房企都陆续拆分物业业务上市以扩大融资渠道筹资时，三巽控股作为房企，还在一而再的向港交所递交，寄希望于赴港IPO打开融资通路。其在经历三次递表失效后，终于在第四次递表有效期内，在6月23日通过港交所上市聆讯，这也是2021年首家房企。此次IPO独家保荐人为建银国际。

实控人钱堃其家族持股95%

聆讯资料显示，成立于2004年的三巽，植根于安徽，总部位于上海，主要布局长三角地区。从股权结构来看，创始人钱堃持股79.8%，其妻安娟持股7.6%，其父钱冰持股7.6%，企业家族属性浓厚。

土储增至430万方

截至2021年4月30日，三巽控股共有44个项目，覆盖安徽省、江苏省及山东省的12个城市，拥有总土地储备430万平方米，分别包括已竣工建筑面积24万平方米的已竣工物业、建筑面积345万平方米的在建物业及建筑面积61万平方米的持作未来发展物业。持作未来发展物业的建筑面积占总土地储备14.2%。超八成业务集中于安徽。

2020年收入增至39.46亿元、净利润下降3.68亿元

财务方面，2018-2020年，三巽控股收入分别为7.239亿元、31.087亿元、39.461亿元，2020年收入较2018年增长4.45倍。对于收入增长的原因，三巽控股表示，主要是已交付的总建筑面积由2018年的147609平方米增加至2020年的579817平方米;已交付物业的平均售价由2018年的每平方米4902元增加至2020年的每平方米6805.8元。

相应的，收入增加也使得三巽控股的溢利及全面收益总额由2018年的4500万元增加至2019年的3.953亿元，而2020年却下降至3.677亿元。

毛利率下降至三年新低

究其原因，从数据上可知，在毛利率方面有波动，公司毛利由2018年的2.07亿元增加至2019年的9.79亿元，并随后进一步增加至2020年的人民币10.65亿元;毛利率由2018年的28.6%上升至2019年的31.5%，而其后下降至2020年的27.0%。

三巽控股表示，毛利率下降到2020年的27.0%，主要由于四个于同期新交付的项目(即亳州公馆、利辛铂悦府、利辛文州府及滁州三悦澜山(琅琊府))的毛利率下降，部分被宁阳铂悦府及亳州公园里录得相对较高的毛利率所抵销。

另，从销售成本里的资本化利息项，2018年-2020年，资本化利息由5835万元增长至3.68亿元，占销售成本12.8%，导致利润下降原因也是直接的。

借款总额超20亿元、资产负债率没达标，踩1红线

招股书就显示，2018年、2019年及2020年12月31日，三巽控股未偿还借款总额分别为7.097亿元、17.571亿元及20.965亿元;借款总额的加权平均实际利率分别为14.0%、12.3%及9.4%。三巽控股坦承其融资渠道对信托及资产管理融资的依赖程度相对较高，截至2020年12月31日，三巽控股有5项未偿还信托及资产管理融资，其未偿还本金总额占借款总额的37.7%。

另外，在三道红线方面，三巽控股资产负债率没达标。数据显示，截至2020年12月31日的现金及现金等价物约4.574亿元。对此，三巽控股表示其若干贷款是循环贷款，故而可以在偿还旧借款后取得新借款，而不会超出计息负债年度增加的10.0%拟定监管限额。

财技：受限现金为现金及现金等价物的3.23倍

从现金构成看，截止2020年末，三巽控股受限制现金约14.77亿元，是现金及现金等价物的3.23倍，占现金总额的65%。这样让“受限资金”总额的增长，使得三巽控股降低了净负债率。

IPO募资用途

此外，从三巽控股目前在建项目较多，需要陆续投入更多的建安等成本;其次是，集团当前的土储规模并不大，接下来为保持发展规模而用来持续补充土储的资金必不可少。

因此，关于上市所得款项的用途，三巽控股表示，摆在首位的就是将用作开发现有物业项目(即利辛铂悦府、宿州灵璧清枫及宁阳铂悦府)的建筑成本。其次，将用于土地收购，通过于安徽省及安徽省外计划进军的其他城市寻求及收购符合其有关地理位置;总建筑面积;及预期投资回报等方面内部标准的地块或合适的并购机会，增加土地储备。

此外，三巽控股还提到，计划继续通过政府招拍挂等传统的拿地方式收购土地。此外，计划进一步拓展拿地方式，如通过并购及与其他知名房地产开发商开展战略合作。最后，剩余的上市筹资款将用作一般营运资金用途。

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