“马太效应”愈发明显 郑州改善性楼盘受追捧倒逼行业回归产品

2022年即将过半，国家统计局数据显示，2022年1~5月全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%;商品房销售额48337亿元，下降31.5%。

在这种市场环境下，“稳楼市”成为今年热词。在“因城施策支持刚性和改善性住房需求”的政策基调下，全国各地稳楼市政策密集颁布。

自今年3月起，郑州陆续出台一揽子提振楼市的政策，从供应端、市场端、金融端、监管端多个方面，促进楼市稳定健康发展。

政策利好频出，郑州“花样”措施稳楼市

回顾过去半年，郑州以“19条新政”拉开了今年楼市调控的大幕。3月1日，郑州市发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，共19条政策。业内人士认为，这是全国自2016年调控收紧以来，首个松绑“认房又认贷”的城市。

3月11日，河南省住建厅、人民银行郑州中心支行、河南银保监局等三部门公布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》，保障预售资金用于商品房项目工程建设，确保资金安全可控，确保房地产项目竣工交付。

在“房住不炒”主基调之下，郑州聚焦房地产交易环节，从需求端调整房地产信贷政策，助力房地产市场企稳复苏。

6月15日，郑州市人民政府官网发布公告，推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%。

6月17日，郑州航空港实验区出台通知，贷款购买首套住房的家庭，首付款比例最低为20%。对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业贷款购买住房，最低首付比例为30%。

6月20日，郑州市人民政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数。

与此同时，郑州还扩大青年人才首次购房补贴范围，将技工院校预备技师、技师按照本科毕业生的标准进行保障，给予2万元首次购房补贴;将专科毕业生纳入保障范围，给予1万元首次购房补贴。

这一系列政策，不仅稳信心、稳销售，也减轻了购房资金成本，鼓励各类人才购房消费，来促进房地产市场平稳健康发展。

市场迎来短暂回温，部分政策尚需细化

一系列新政组合拳陆续释放，郑州房地产市场正迎来短暂回温。

从6月13日到6月19日，根据360房产网数据，郑州全市商品房共计成交2396套，环比上涨5.13%;二手房共计成交1749套，环比上涨12.4%。

郑州航空港实验区某楼盘的策划经理向顶端新闻·河南商报记者表示，6月17日港区出台新政之后，售楼部的到访量比之前明显增加，不少人前来咨询，成交量也有所好转。

管城区贝壳门店的一名经纪人表示，进入6月以来，门店里看房的客户明显比之前多了，现在利率政策、首付政策都比之前宽松，房价也比前几年有回调，对二手房客户利好较大。

但回顾刚刚过去的5月份，受当时疫情影响，楼市整体的销售数据延续低迷，客户依然持谨慎的购房态度。

根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的《2022年5月份郑州市房地产市场销售情况》，郑州全市商品房销售6066套(间)，销售面积72.8万平方米，销售均价11571元/平方米。而去年同期，郑州全市商品房销售20288套(间)，销售面积228.08万平方米，销售均价12611元/平方米。

今年5月的销售数据，远远不及去年同期，成交套数减少了14222套，价格降了1040元/平方米。

一位业内人士认为，郑州一系列稳楼市发展的政策，包括最新的房票安置，还需不断细化落地。随着房企融资基本面的恢复，销售端回暖信号显现，才能真正提振购房者的信心。

改善性楼盘受追捧，倒逼行业回归产品

在这种市场环境下，区域和楼盘之间的分化，成为楼市主基调，强者愈强、弱者愈弱的“马太效应”愈发明显。

克而瑞数据显示，郑州超过83%的项目月均成交在20套以下。在这样的弱市环境下，高品质的项目，却能月均成交达200套以上，相当于普通楼盘的10倍。而约5%的热销楼盘更是占据了郑州约30%的成交量。

一组最近的开盘数据，证明了改善性楼盘受追捧。根据克而瑞市场监测，2022年5月26日，华润幸福里首次开盘，销售约356套，成交额达19.2亿元;6月18日，万科古翠隐秀首次开盘，销售约159套，成交额达7.8亿元;6月25日，保利大都汇首次开盘，销售约272套，成交额达6.8亿元。

从区域分布来看，这些热销项目基本都位于主城四环内，在产品上大多为100平方米起步的大面积户型，在设计上强调创新和品质。诸如，一些项目提出巨幕横厅概念，打造270度环景视野的大端厅，这些创新研发设计，让其在同类竞品中脱颖而出。

一位从事研发的地产人士认为，郑州改善性楼盘的领跑，也将倒逼房地产行业回归产品，转变住宅产品的打造逻辑，丰富产品功能，优化居住体验，有利于郑州更多高品质楼盘的落地。(顶端新闻·河南商报记者周茜文/图)

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