房产预售制该终结？取消预后房价会上涨吗？

最近，房产预售制再一次成为各界热议的焦点。起因是2022年全国两会，其成为不少代表委员关注的焦点。

全国政协委员周世虹表示，应该尽快把取消房产预售制提上日程。此前，周世虹已连续4年提交“实行商品房现房销售”提案。

除了周世虹，全国政协委员、南通大学校长施卫东，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，全国政协委员、四川工商联副主席张建明等多位来自不同领域的代表委员，也提出了“取消房产预售制”的建议。

近年来，房产预售制造成的烂尾和各种交房纠纷不断呈现。不少专家呼吁，房产预售制已到了该“寿终正寝”的时候。

为什么会有预售制?

就全世界范围看，房产预售制并不是十分普遍的现象。即使部分国家存在着房产预售制，也不同于国内现行的预售即交全款的模式。

在美国，大部分的房产都是现房销售，而且开发商在交房之前无法从购房者处拿到资金。

在美从事房地产中介业务的华人郑洋表示，在美国，通常一半以上的房屋被预订之后，开发商才能从银行获得建筑贷款。买家在初期支付的订金约为房屋总价的3%，这部分的资金由第三方保管，开发商无法获取。在房屋封顶完成交付之后，开发商才能获取购房款。

而在英国，在双方签订购买协议的21天内需要支付10%-25%的首付款，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，购房的尾款，则是在交房时支付。

我国房产预售制始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的法律文件中予以明确。该制度自颁布以来深刻影响了中国地产市场。

“当初出台预售制的背景是地产行业资金普遍不足。”一位在地产行业工作多年的业内人士回忆。

值得一提的是，后来内地不少房地产制度，都学习自香港。香港的“卖楼花”模式几经发展，成为内地现行的预售制度。

“预售制最开始只在地产销售中占很小一部分，当时国人还不放心期房。但期房常常比现房价格低，后续价格优势吸引了更多的购买者。后来各大城市房产热，房企开始高周转模式，预售制成为普遍主流。”上述业内人士回忆。

不过随着时间推移，今天，中国地产市场已经发生了根本性的改变。

住建部部长王蒙徽最近公开表示，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从“有没有”向“好不好”转变。

周世虹认为，随着金融体系和资本市场的发展，为开发商提供了多元化的融资方式，经过30多年的发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，具备较强的资金实力和市场竞争能力，商品房预售制度存在的历史条件已经不复存在。

风险转嫁给了购房者

周世虹认为，房产预售制之所以不合理，原因在于预售制对购房人非常不公平。

“预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般为两年左右，这期间购房人不但要承担银行贷款利息，损失了首付款投资的收益，而且还要承担逾期交房或者不能交房的风险。”周世虹表示。

施卫东认为，期房销售的巨大风险之处在于付全款，甚至可以贷款付全款。对于银行来说，实际上是巨大的风险资产。

“首先，房都没建好，借给买房人的钱几乎是无抵押。其次，通过收预售款，房地产商等于已经加过了杠杆，再来银行贷款的话，杠杆就太大了，一旦因为各种原因，发生开发商破产和跑路事件，房子烂尾，就会严重损害购房者的利益和银行的资金安全。”施卫东说。

近年来，在预售制下，房产维权现象屡见不鲜，特别是精装房，出现不少“交房即维权”的案例。

在施卫东看来，从2020年开始，住房整体上供过于求，只有局部地区、少数大城市存在结构性短缺。

“这时老百姓买期房承担了巨大的风险。开发商会因为房子销售不好，资金链断裂、规划调整、建筑成本增加、建筑商违约等各种原因停工，即使房子勉强造好了，也会有各种质量问题、房产证办不下来等风险。而且烂尾楼盘几乎无开发商接手，造成大量的资源浪费。这种现象在全国有很多案例。”他说。

在周世虹看来，正是预售制助推了开发商盲目扩张、恶性竞争，形成高周转、高负债，极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列问题。

更严重的是大型房企一旦资金链紧张，更多潜藏风险将被暴露。

周世虹直言，恒大集团尚有在建未竣工项目778个，涉及223个城市。恒大债务总金额中有数千亿元为国内外金融性债务。在房子没交付办证之前，由恒大向银行提供担保，银行已经向恒大发放了贷款，如果不能按期交房办证，恒大既不能承担还款担保责任，又不能向银行办理抵押房产，银行贷款的偿还也处于不确定状态。

试点工作亟待加速

如果全面取消预售制，房价会上涨吗?在众多担忧中，这是最重要的一条。

“不一定造成房价上涨”，周世虹说。他分析，一旦取消预售制，行业会加速优胜劣汰，即使淘汰一批资质不达标的小房企，依然会有资金充沛、实力强的优质房企参与到相关建设中。

2021年，随着各地房产政策收紧，不少房企资金链处于紧张状态。

易居研究院首席研究员严跃进分析，鉴于近期房企销售和资金压力，盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大房企压力，实际上近期部分地方反而降低了预售许可标准，而不是提高了预售许可标准。

施卫东分析，房地产行业是典型的高负债行业，房企需要投入极大的前期资金，取消商品房预售，开发商少了一条融资渠道，融资能力差的中小型开发商将被迫退出。大型房企的资金压力也将变大，从而拿地更加谨慎。进而地方政府的土地卖不掉或者卖不上价格。这些都可能会导致新房供应量总体减少，引起房价上涨和政府的土地出让金收入减少。

在不少专家看来，多管齐下的“组合拳”，可以把取消预售制带来的风险降到最低。

“比如要尽快开展全国房地产税试点落地，此外城市的拍卖地价要合理，对优质诚信的开发商，政府和银行可加大资金和政策的支持力度。”施卫东建议。

在取消预售制的呼声下，部分地方已经开始试点。

2020年，海南出台文件实行现房销售制度，成为我国首个全面实施现房销售的省份。

而在不少城市集中土地竞拍中，开放部分“现房销售”地块成为最新的举措。

2021年8月，杭州市第二批供地推出的10宗现房销售地块，但到了10月，上述地块全部无人竞拍。

北京也在全国率先推出“竞现房销售”。

值得注意的是，在2月进行的北京2022年度首批集中供地中，18宗地块中有50%的项目设置了“竞现房销售面积”环节，但最终只有朝阳区崔各庄1宗地块以4.1万平方米的“现房销售”条件最终成交。

南京、成都等城市早年都提出实行现房销售，但进展既不顺利也不理想。2018年，广东省房地产行业协会向会员单位发过一份摸底的通知提出，将逐步取消商品房预售制度，全面实施现售，但马上被媒体披露“只是征集意见而已”，后来无疾而终。

“由于行业惯性，取消房产预售制一定会遭遇强大阻碍，但不论是推出现房销售地块，还是区域试点，现房销售探索亟待加速进行。”周世虹说。

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