地产融资环境“回暖”背后有何深意？缓解房企现金流压力

短短数日，房企在银行间市场发债悄然走暖。

保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行、招商局蛇口宣布拟发行30亿元超短期融资券、金地集团完成发行15亿元中期票据、上海建工拟发行的中票规模为20亿元……

11月以来，保利发展、招商蛇口等房企启动在银行间市场注册发行债务融资工具，引发市场关注。值得一提的是，就在这一波密集发债之前的11月9日，中国银行间市场交易商协会举行了房企代表座谈会，这被业界看作是房地产企业境内发债政策松动的信号。

那么，密集发债是否意味地产企业境内发债政策现松动信号?融资环境“回暖”背后有何深意?专家对此如何分析?

涉房融资“回暖”

银行间债券市场是众多非金融企业的融资方式之一。公开资料解释，银行间债券市场依托全国银行间同业拆借中心进行交易，具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场可发行约定一定期限内还本付息的有价证券，包括短期融资券、中期票据、中小企业集合票据和超级短期融资券等。

当前，房企融资环境明显改善，发债融资情况有所增多，个人住房贷款规模开始回升。

11月11日至12日，有20余家房企披露拟发行或完成发行短期债券和中期票据。包括招商蛇口、保利发展、金地集团、上海建工、北京城投、济南城建、光明地产、厦门建发集团、栖霞建设等。

11月11日，保利发展披露2021年度第四期中期票据发行文件，发行金额20亿元，期限5年，保利拟将募集的20亿元用于偿还银行贷款。随后，招商蛇口一口气公布了60亿规模的融资计划，包括30亿元中票,拟用于偿还其它债务融资工具;30亿超短期融资券，拟用于偿还“21招商蛇口SCP002”债券。

除了上述规模型房企，地方性城投公司也动作频频，常州城建、镇江城建、乌鲁木齐城建、漳州城投等公司，均公布已发行或拟发行的融资计划，其中多笔规模超10亿元。

据不完全统计，截至11月15日，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投等在内的超过20家房企在银行间市场发债，金额3亿-30亿元不等，融资总金额近300亿元。而在过去10月份，房企境内发债总额也不过203亿元。

有何深意

多位业内人士表示，在近期房地产融资紧缩、市场悲观预期蔓延的背景之下，银行间发债向部分房企开口子，不仅能传递正面积极信号，也能在实际层面缓解房企的现金流压力，能够防止负面情绪在整个地产行业蔓延。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，越来越多的房企通过银行间债券市场进行融资，具有较强的信号意义。此次银行间发债向部分房企开口子，表明债务融资政策有所放松。越来越多的企业通过银行间债券市场发债，说明在银行信贷放松的基础上，出现了第二波的放松，即债务融资政策开始放松，这是较大的信号。对于房企经营等有积极的作用，有助于近期资本市场的积极反馈，同时对于年底两个月的销售回款等也是有利的。

招联金融首席研究员董希淼认为，10月份以来，房地产市场融资形势逐步改善，后续该趋势有望延续。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，规范监管基调保持不变，但应改善金融环境，调控政策趋向温和。金融机构理应满足资质优良的房地产开发企业合理的融资需求，满足居民刚性和改善型购房需求;在风险可控的基础上，提供合理的金融支持。建议提供适度稳定的金融支持，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，保持开发贷和住房按揭贷款平稳运行。房企应合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力。

专家：市场或在明年回归平稳

除了房企融资环境逐步改善的利好之外，11月以来，地产行业利好消息频传。

央行11月10日公布的最新数据显示，10月末银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。央行用有力数据“维稳”：房企融资正恢复正常，居民购房意愿也已出现边际提升。

此外，从10月15日开始，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、国务院发展研究中心以及中国银行间市场交易商协会，分别主持召开了代表性房地产企业的座谈会，表达了对房企经营层面的热切关注。

在资本市场，地产股市和债市上周也双双出现了一波连续上涨的行情。从11月以来，包括万科A、保利发展、金地集团等在内的多家房地产企业均出现了不同程度拉升，其中万科A上涨6.53%，保利发展上涨15.37%，金地集团上涨8.87%。

有业内人士进一步表示，房地产行业信贷环境的改善，预计将带来下阶段房地产投资回暖。

申港证券的行业研究报告指出，在地产行业多重利好的作用下，地产行业的政策底已经夯实。面对地产行业正在到来的政策利好，从政策底传导到房地产的基本面发生改变需要很长一段时间，房地产行业基本面或将在明年年中时发生显著改善。从历史来看，房地产调控政策松绑与货币环境宽松是刺激行业基本面改善的重要原因，当前市场并不具备这一条件。仅依靠需求端需求正常释放会导致基本面探底时间较长，我们认为市场探底或将持续到明年年中。

针对近期房企的融资环境变化，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，对企业来说，融资环境松动一定程度上能缓解短期的现金流压力，但最重要的还是得看销售及回款，这对企业来说是最可控的。而融资环境的变化，体现了相关机构对行业和企业信心的提振，目前房地产行业正在经历高位回调、风险出清，预计2022年市场将经历修复阶段并逐步回归平稳，市场信心也将逐步修复。

关键词： 有何 深意 背后 地产融资