房地产税要来了 可以抑制炒作行为吗？

一石激起千层浪。10月23日举行的第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，引发热议。25日，A股市场小幅反弹，地产股却逆势下跌。为此，金融投资报记者就房产税改革涉及的相关问题及其影响采访了业内人士。

不会导致房价大幅波动

在青岛大学经济学院教授、中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容看来，开征房产税具有多重目标：其一，为了实施“共同富裕”发展战略。纵观近20年来，凡是家庭财富增长得比较多的，都或多或少与房有关，而有的人拥有几套，甚至几十套房子，而有的人连自己居住的首套房都没有。这与“共同富裕”的发展战略是背道而驰的，有必要通过征房产税进行调节。

安信证券认为，当前，我国确实存在着不同群体在住房实际拥有量及住房客观需要量上的结构性矛盾，推进房地产税改革试点，有助于在一定程度上缓解这个结构性矛盾，重点是那些结构性矛盾较为突出的经济较发达地区城市。

其二，更有效地实施“房住不炒”的政策。2016年中央明确房地产的“只住不炒”的市场定位。这意味着房地产市场要由以投资为主导的市场回归到以消费为主导的市场转变，关键就是让房地产市场的价格逐渐下调，由投资者可承受的价格水平逐渐转变至消费者可承受的价格水平上来。

其三，可以在一定程度上增加地方政府的财政收入。中信证券研报指出，未来房地产税试点政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整税率、设置房产市值评估比例、首套房免征与人均免征面积等。若后续开展全国性房地产税立法与征收工作，假设房产市值评估比例为70%，预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元，难以替代土地出让收入。

不过，易宪容认为，开征房产税不会导致房价大幅波动。他的理由有三：一是房价主要还是受信贷、人口、住房供应量的影响，并不只是由房产税决定价格的升降。

二是从人口角度看，人口多的地方，对房子的需求量就多。从未来看，城市人口净流入的地方，房价上涨空间就相对大一些;反之亦然。目前人口净流入的前10大城市依次为杭州、深圳、广州、宁波、成都、长沙、重庆、郑州、西安、厦门。随着人口往上述城市流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。

三是从住房供应量角度看，2020年中国城镇住房套户比平均为1.09，其中，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，只是结构性矛盾比较突出。

希望实现社会效益最大化

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授说，房产税开征后，将加大房屋持有人的持有成本，特别是在房价下行时，持有人不仅不能保值增值，而且还将出现“入不敷出”的现象。在此情况下，会使部分二手房上市转让，从而使供求关系发生变化。这样可以抑制炒作行为。

“同时，房产税开征后，出租房同样会受到一定的影响，主要体现在房屋租金上。过去有些人宁愿空置，也不愿意出租，因为基本上没有持有成本，但房产税开征后，每年都要缴纳一次房产税，既然将其作为投资品，不可能不考虑成本问题。那么，如果不转让，就会用于出租，而雇佣关系的改变，将会使房租下降。”董登新表示。

易宪容则认为，试点时间为五年，虽然时间比较长，但与由供求关系来决定的消费品市场价格不同，当住房作为特征品时，不是由供求关系，而是由市场预期来决定的，因此，房产税的试点有利于引导市场预期的改变。

不过，另有业内人士认为，房地产税试点的短期心理预期冲击大于中长期的经济冲击;房地产的价格最终取决于供需本身，税收只是影响供需的一个因素，税收不是万能的，当房地产税被普及并被公众接受后，短期心理冲击就消失了，房地产价格最终回归到土地、人口和金融因素。

英大证券首席经济学家李大霄的预计：开征房产税后，将促进房地产企业优胜劣汰，加速“洗牌”;同时，将加大不同能级城市之间的差距，出现低能级城市的房子价格支撑相对薄弱，而高能级城市的房子价格支撑相对强势的现象。

李大霄同时提出了以下三点希望：一是希望在试点期间，进行充分的调查研究，合理设计房产税的征收机制，促进社会稳定、家庭和谐，实现社会效益最大化。二是希望本着积极、稳妥地进行开征房产税的试点，不要遍地开花、急于求成，在试点中发现问题、寻找解决办法，为正式推开投石问路。三是希望房产税正式开征前，适当调整和完善与房产税相关的其他税种以及现行土地出让金模式，使购房者持有环节的累计成本保持在一个比较适度合理的水平上，保证房地产市场的平稳运行。(本报记者 杨成万)

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