招商蛇口转型轻资产 “三道红线”全达标

暂时掉队后，招商蛇口重回行业前十。

6月30日，招商蛇口(001979.SZ)发布半年报业绩预告，公司预计2021年1-6月业绩大幅上升，归属于上市公司股东的净利润为37.00亿至47.00亿元，净利润同比增长305.04%至414.51%。

招商蛇口表示，净利润增长主要系房地产业务结转同比大幅增长;同时，以公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs(基金代码“180101”)作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献报告期净利润约14亿元。

在今年3月的业绩发布会上，招商蛇口宣布2020年签约销售金额2776亿元、同比增长25.91%，完成2500亿元销售目标的111%。同时，将2021年的销售目标定为3300亿元，对此，管理层表示“很有机会完成”。

财务方面，招商蛇口“三道红线”全部达标，为绿档房企。2020年报数据显示，截至2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债，率为58.54%，净负债率为28.81%，现金短债比为1.23，均符合“三道红线”要求。招商蛇口在融资方面，也拥有极大的成本优势。4月26日发行一笔短期融资券，票面利率仅为2.75%，较今年一季度发行的两笔短期融资券的3.10%和2.90%票面利率，利率水平进一步下行。

业绩快速增长毛利率较高

2020年，招商蛇口销售金额为2776亿元，同比增长25.91%。这一成绩，也让招商蛇口重新回到了行业前十。此前的业绩发布会上，招商蛇口总经理蒋铁峰说，希望公司稳定在前10强，排名能逐步地提升，目标是维持每年双数增长。

此外，在整个行业面临盈利下行的前提下，招商蛇口仍将毛利率保持在较高水平。据2021年一季报数据显示，招商蛇口毛利率为26.30%，较去年同期的25.59%提升了0.71个百分点。此外，净利率为8.18%，较去年同期的5.64%提升了2.54个百分点。毛利率和净利率均出现见底回升态势。

值得一提的是，2020年该公司计提存货跌价准备约25.3亿元，涉及北京、佛山、重庆、珠海、郑州、合肥、济南、肇庆等地项目。蒋铁峰曾坦承，计提减值准备的主要是2016年、2017年限价政策下拿的高价地。

6月30日，招商蛇口披露2021年半年度业绩预增公告。2021年上半年，招商蛇口归属于上市公司股东的净利润37亿元-47亿元，较上年同期增长305.04%-414.51%;基本每股收益盈利0.40元/股-0.53元/股，上年同期盈利0.05元/股。

招商蛇口表示，本报告期净利润大幅增长，主要系房地产业务结转同比大幅增长;以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITS之一成功上市，贡献报告期归属于上市公司股东的净利润约14亿元。

业绩增长还依靠于公司充足的土储。据中指研究院数据，今年1-6月，招商蛇口拿地金额达671亿，排名第6，相比去年同期的344亿元，增长了95%;全口径新增货值1887亿元，权益新增货值1153亿元。

转型轻资产公募REITs成功上市

为招商蛇口上半年带来14亿元净利润的公募REITs就在6月中正式上市。6月21日，首批公募9支基础设施REITs基金上市交易，标志着我国公募REITs的发展进入新阶段。

在这其中，“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”作为首批基础设施公募REITs项目之一、粤港澳大湾区惟一一单产业园区公募REITs项目，其在认购时就获得市场追捧。最终，该项目整体溢价率超过80%，发行规模达20.79亿元。

这并非招商蛇口首次涉足基金领域，2019年12月10日，招商房托在港交所上市，作为央企发行的首只信托基金，以及继越秀房托后，香港市场再次公开发行的REITs产品，招商房托的上市引起市场高度关注。

招商蛇口公募REITs获批离不开政策利好。去年4月，中国证监会等相关机构发布关于公募REITs试点工作的通知，标志着中国基础设施领域公募REITs试点正式起步。5月17日，沪深交易所首批9单基础设施公募REITs获证监会注册，该批项目估值规模约315亿元，业内人士称我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。

此外，公募REITs对于招商蛇口的意义在于，一方面公司可以盘活基础设施存量资产，增强现金流;另一方面，利于公司向“轻资产”模式的转型。

近年，招商蛇口开始谋求“轻资产”战略，但结果并不如意。以邮轮产业为例，近两年营收与毛利率均在下滑，从营收来看，由2019年的6.42亿元逐步下降至2020年的1.33亿元;从毛利率来看，2020年的毛利率已转为负数，为-17.4%。面对业绩下滑、轻资产转型不顺畅等种种问题的招商蛇口，正在寻求多种途径盘活资产。

园区开发和商业运营也已成为招商蛇口成长最为迅速的业务。2017年以来，园区开发与运营年营收以复合增速超过69%的速度，从不足60亿元增长至2020年的282.3亿元。今年3月份的业绩会上，招商蛇口就将集中商业作为重点发展方向，并定下至2025年末实现购物中心100个、持有营收100亿元的“双百计划”目标。

关键词： 招商蛇口 行业 前十 净利