深圳小产权房销售火爆 都是谁在买呢？

近期，深圳的小产权房市场异常火热，甚至出现了一房难求的现象。在深圳今年出台系列政策加强对新房、二手房调控的背景下，小产权房为何突然火了起来，又都是谁在买呢?带着这些疑问，记者近日实地探访了深圳最早的小产权开发地沙井片区。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者说只有部分产权。在深圳，小产权房最早发展于宝安区沙井镇，占到了沙井建筑的一半以上。记者在沙井走访时发现，这里的小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。这里的中介告诉记者，最近，想了解小产权房的人特别多，尤其是沙井片区的小产权房，甚至一个月卖出几十套。

而位于深圳龙华区清湖的这个新楼盘，由7栋楼体组成，据中介介绍，这种楼盘被称为统建楼，是村委和开发商合作开发的，据说买这类统建楼无需占用深圳的购房名额。从踏进小区的那一刻起，记者就很难将他们同常见的商品房区分开来。

在深圳工作的“90后”李女士最近一直在看小产权房，她告诉记者，深圳房价居高不下，再叠加深圳近期的一二手房新政，让自己在深圳买普通商品房的可能性几乎为零，无奈之下她只好选择小产权房。

除了像李女士这样众多的刚需客，一些小开发商、投资客也成为了购买小产权房的主力军。一家门店的中介告诉记者，小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成商品房后售卖，最终流入刚需客手中;投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。

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深圳小产权房涨幅最高达50% 回迁指标房水涨船高

商品房市场的调控力度正在持续加码，而这类小产权房不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。那么深圳目前各区小产权房价格如何?是否如传言所说的水涨船高呢?

记者跟随中介来到龙华区大浪的一栋小产权房，这里的两房一厅卖60万到65万左右。中介称，这里的房子不计算面积只按套算。而据记者观察，这些小产权房的户型一般，有的甚至被改成了没有阳光的暗房。

记者还发现，一些带有拆迁概念的小产权房，价格更是水涨船高。

在走访过程中，记者了解到，目前沙井一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。在官方的二手房成交参考价中，沙井的数个小区均价基本上在每平方米4万至5.2万之间，与小产权房单价已经相差不大。类似的情况其实在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是。

记者在百度搜索小产权房，各式各样的小产权房网站涌现出来，这些网站明码标价各个地区的小产权房源信息，均价从几千到几万不等，基本都需要一次性付款，也有少量统建楼显示可以分期付款。

除了小产权房，一些中介还做起了回迁指标房的买卖。记者以购房者的身份对指标房进行咨询时，一名专门从事回迁房指标交易的房产中介表示，如果想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，就可以优先选择。中介表示，回迁指标房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。

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购置小产权房存在法律风险

在深圳，小产权房事实存在，但它的官方名字却是“违法建筑”，据不完全统计，深圳市违法建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。在房价高涨的今天，买小产权房靠谱吗?风险在哪里?未来深圳小产权房拆迁又怎么赔偿呢?

在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳仍是全国小产权房问题最突出的城市之一。

在深圳，小产权房交易如此活跃，那双方如何证明买卖关系呢?有小产权房的销售中介告诉记者，大多数的小产权房目前只能选择全款交付。买卖关系证明除了买卖合同，还有律师见证和村委物业公司的盖章。不过，记者在调查中发现，深圳多数村委已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。

记者在调查中海发现，深圳市司法局早在2009年就发文严禁律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年又再次发文确认，不只针对违法建筑类小产权房，那些有合法报建手续的小产权房，因为不符合上市交易条件，交易行为本身无效，见证也同样无效。

业内人士表示，小产权房交易常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

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