丽苑168小区业主成立业主委员会 换“管家”换出烦心事

小区选聘的新物业已经进场，而老物业却拒绝办理交接手续。近日，永乐路丽苑168小区因为新老物业交接不畅掀起了一场风波，如何破局，平稳完成交接让小区恢复平静，成了小区两百多户居民头疼的问题。

长期以来物业服务不到位引发丽苑168小区业主不满

物业服务不到位遭诟病

业主成立业主委员会监督

“前期，我们小区一直是由开发商指定的物业提供服务，从2007年入住开始就有各种小问题。”业主王先生说，住的时间越久，电梯和门禁故障、消防通道不通畅、小区各项收费不合理、共有收益不透明等问题就越来越多。

以电梯为例，王先生称，小区明明有房屋维修基金，业主也都交纳了电梯费，但是一旦电梯出故障，物业还是要向住户收费。仔细一算账大家才发觉，维修电梯的实际费用与大家所交的费用有很大悬殊，并且物业公司也不公示维修费用明细。除此之外，小区的公共用房被出租，十多年来所得收益是多少、如何支配，小区业主一概不知。每次物业费涨价，物业公司也没有向业主征询过意见。小区的消防通道成了停车场，电动车充电桩安装两年后防护棚仍旧未安装到位……

“小区的物业服务存在的问题太多了，业主去维权要求整改，物业就会以公司法人代表已变更，用‘新官不理旧账’当借口搪塞业主。”业主丁先生说，因此，业主们普遍感觉到应该要成立业主委员会来监督物业的服务。可是，筹备业主委员会遇到了各种阻碍，物业公司很不配合，多次以失败告终。经过业主们多年不懈努力，2020年8月，小区业主委员会终于成立了，并在新城区住房和城市建设局完成了备案手续。

业委会选聘新“管家”

老物业却不愿配合交接

新成立的业主委员会第一时间就要求物业公司对服务不到位之处进行整改。但是，物业公司的服务仍未见有改善和提升。“承诺立刻安装的非机动车存放点的防护棚至今未见动工。”业主丁先生说，业主们对于这家物业公司失去了信任，业主委员会决定重新选聘物业。

考虑到当时临近供暖季，为了保证正常供暖不受影响，在聘请新物业之前，业主委员会在2020年11月10日与老物业公司——陕西亚源物业管理有限责任公司(以下简称“亚源物业”)协商签订了一份临时物业服务协议，大致内容为，亚源物业对小区的服务截止到2021年3月30日，服务期间，亚源物业无权收取小区的共有收益以及任何与共有收益有关的费用，同时业主委员会将公开选聘新物业公司，并于2021年4月1日起为丽苑168小区提供服务，如亚源物业未被选聘为新物业，应配合搬离办公用房及移交全部的物业服务资料，如拒不撤离，业主委员会有权将亚源物业物品搬离，产生的损失由亚源物业负责。

2020年11月初，通过招投标业主委员会选择了西安臻泽物业管理有限公司(以下简称“臻泽物业”)作为小区的新“管家”，并于2020年11月26日完成了小区物业服务合同备案。按照业主委员会与亚源物业的协议约定，今年3月30日，亚源物业应该撤出小区，并配合新物业完成交接，但直至目前，亚源物业却未履行协议。

新物业进驻小区，老物业却仍未撤离，工作时间大门却紧锁。

新物业已开展工作

老物业仍未撤离甚至驱赶记者

“临近新老物业交接的时候，臻泽物业派出工作人员进入小区了解情况，在和亚源物业见面时却发生了不愉快。亚源物业非但不配合反而还采取泼水等方式对抗。”小区业主委员会主任于女士说，亚源物业给出的理由是，小区内有部分业主尚有物业费未结清。

4月2日，记者来到小区亚源物业所在的小区物业办公区，正值正常工作时间，物业办公室的大门却紧锁着，门上只贴了一张白纸，上面写着有“外出办公事”字样和一个手机号码。业主拨通电话，对方只称是普通工作人员。随后，记者电话联系了物业一位姓樊的负责人，对方称，稍后回电。之后，记者在小区了解情况时，被一名自称是负责安保工作的工作人员驱赶出了小区。直至记者发稿前，仍未等到亚源物业任何形式的回复。

对此，臻泽物业负责人江明表示，新老物业交接确实需要一些时间，但是亚源物业的态度似乎有刻意拖延之嫌，如果亚源物业继续不配合交接，臻泽物业将会向相关主管部门反映协商解决，确保小区平稳交接，并且保证小区业主正常生活不受影响。对于亚源物业提出的小区有部分业主存在欠费的情况，臻泽物业和业主委员会会在进驻小区后协助追缴。江明说，目前虽然公司无法进驻小区开展正常工作，但是工作人员已经对小区的现状进行了调研，并做出了相应的整改方案，待日后进驻小区后可以第一时间实施，提升小区的品质。

律师建议

业主可请求相关主管部门

协调处理或提起诉讼

近些年，由于城镇化的迅速发展和房地产的市场化，城镇住宅小区大量崛起;同时，物业公司入驻小区，为业主提供服务也成了司空见惯之事。然而在此过程中，部分小区的业主和物业公司在停车、小区共有收益、物业收费等方面出现争议的情况也屡见不鲜。随着居民民主法治意识的增强，一旦对物业服务质量不满意，就会要求换物业，让人头疼的是，新物业公司进驻，老物业却不肯走;老物业公司走了，却在临走时故意毁坏小区设施，或者迟迟不肯交出小区各种资料……频频引发各种矛盾冲突，导致业主的生活体验和相关权益受到损害。那么，新老物业交替遇到难题该怎么办?

陕西浩公律师事务所律师赵小东表示，我国目前关于新老物业交接的法律规定主要包括《民法典》，其中第949条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人员应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人员做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。这一点在《物业管理条例》也有所体现：物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

赵小东表示，业主对物业服务不满意，进而提前解聘物业公司的情况时有发生。从法律上讲，首先，业主有权依法解聘物业公司，但需要注意的是，提前解聘应有正当理由，也就是原物业公司未按照合同约定履行义务;其次，如果原物业公司出于对小区的公共管理和服务垫付了资金，原物业公司则可以向业委会主张返还，但要承担举证责任;再次，如果有业主欠交物业费，原物业公司有权向业主主张债权，比如通过诉讼方式催收，或与新物业公司签订债权转让协议，由新物业公司来主张权利，但不得以此为由拒绝交接退场。

赵小东还提醒：对于即将离场的物业公司来说，首先要清理债权债务、明确交接时间;其次，在业委会或社区的监督下制作财务明细清单，并移交档案资料;再次，与新物业公司和政府主管部门保持沟通，签订交接协议，制作会议记录，降低产生纠纷的可能性。物业服务企业应明确自身定位、转变管理理念，按照物业服务合同约定的内容着力提升服务质量，避免因自身利益而损害广大业主的权益。对于业主或者业主委员会而言，应当加强法律意识，注重证据的收集与保存，保证业主大会表决事项和投票的真实性与有效性。遇到纠纷时应积极与新老物业公司和社区进行沟通，通过协商方式解决或请求相关主管部门协调处理。如双方仍有争议，可通过诉讼方式解决，避免问题久拖不决，加重各方损失。

采访中，也有市民建议，基层政府在更换物业时应主动作为，探索平稳的新旧物业交接方式，减少矛盾冲突。具体做法是设立物业交接委员会，由街道、社区、派出所、业委会、业主代表参与，移交过程中物业交接委员会成员应全部参加，共同见证新老物业公司的交接。并且交接的过程全程摄像，新老物业公司对配电房、电梯、消防、监控等设施进行验收，对交接的资料也一一进行检查，并一一记录。物业公司换得好，对小区的品质、房价都会有很大的提升，但换得不好适得其反。另外，目前在少数企业，存在着小区业主委员会和物业利益捆绑的现象，有市民建议成立业主监督委员会，监督业主委员会的行为，这样可以保证小区内的“权力”机构，在行使权力时能更加公开透明，也能避免纠纷的产生，确保全体业主的利益不受侵害。

(文/图 西安报业全媒体首席记者 龚伟芳)

关键词： 丽苑168小区 物业 业主委员