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青岛楼市逆势上涨 7月青岛二手房共计成交7105套

2020-08-05 08:44:14来源:青城山说 百家号

往年楼市都有金三银四金九银十之说,意思是这四个月房子好卖。今年则不同,青岛楼市跑出了淡季不淡的佳绩。根据青岛新闻网的统计,2020年7

往年楼市都有“金三银四”“金九银十”之说,意思是这四个月房子好卖。今年则不同,青岛楼市跑出了“淡季不淡”的佳绩。

根据青岛新闻网的统计,2020年7月青岛新房成交共计16122套,环比6月份(15912套)微涨1.3%;同比2019年7月来看,今年7月新房成交总量更是涨幅不小,为24%。

其中,7月青岛新建住宅成交14234套,占7月新房成交总量的88%。下图是近一年来青岛新建住宅成交情况。

可以看到,青岛7月份延续了6月份的行情,新房成交套数是近一年来最多的一个月。

另外,青岛二手房表现也是不错。2020年7月青岛二手房共计成交7105套,环比上涨6%,同比2019年7月上涨32%,其中成交普通二手住宅6801套,也是近一年来成交套数最多的一个月。

对比新房、二手房成交情况可知,在成交套数方面新房已连续两个月、二手房已连续四个月突破年内成交上限,可谓是跑出了“银六金七”的感觉。

下表是2020年7月份青岛新房、二手房分区市成交情况:

这个表可以发现几个特点:

一是西海岸新区新房和二手房成交数量都是各区市最多,说明西海岸新区楼市是很活跃的。

二是新房成交套数最多的是西海岸新区、即墨区、城阳区、胶州市、高新区,说明青岛新房需求已经外溢到郊区,而二手房成交量集中在市区和近郊区,这是青岛房子成交量的分化。

新房成交量的外溢,同时说明青岛城市半径的扩大,今后“内工外宿”将是一个常态。

三是我在表中算出了各区市新房和二手房成交套数的比值,这个比值小于1 ,说明这个区域已处于二手房市场;大于1,说明这个区域还处于新房市场。

我们要知道一点,新房要赚钱最终都要作为二手房卖出去的。这个比值越大,说明二手房市场相对新房越不活跃,投资买房风险也就越大。

当然风险越大,并不意味着收益越小,机遇往往就隐藏在风险中。市南、市北、李沧小于1,其他区市大于1,这也与新房供应量有很大的关系。

要在这种复杂局面下买房赚到钱,就得综合评估风险与收益,找到合适的区域。

青岛楼市除了成交套数上涨外,房价也出现了反弹迹象。

根据国家统计局的数据,6月份青岛新房价格环比5月上涨0.8%,二手房环比上涨0.2%。

青岛楼市量价同涨,不少买房的小伙伴就来问我,是不是青岛的房价要大涨了,什么时候买房合适?

我想说的是,青岛的楼市基本面还没有改变,要买房的你不必慌,还有时间好好选房。

下面看下影响青岛楼市的几个关键指标情况:

一是库存。

新房方面,根据锐理数据的报告,2020年上半年青岛新建商品房存量增至26.23万套,3106万㎡,以近6个月的月均去化量来计算,去化周期约需要28个月。这其中,住宅存量共计14.96万套,1882万㎡,去化周期为19个月。

从库存分布区域来看,西海岸、城阳、胶州、即墨这几个郊区存量最多。但城阳有共有产权政策加持,去化周期最短,西海岸虽然库存多,但成交也多,供需两旺。

反观即墨与胶州,去化周期已经达到36-37个月,远超出全市的整体水平,去化压力陡增。上半年两个区的表现并不亮眼,下半年面临年终大考,似乎只能用“以价换量”的方式来吸引更多的买房者。

另外,根据易居研究院的数据,今年上半年青岛新房库存同比去年增长了54%,市场前景不容乐观。

二手房方面,截止到今天(8月4日)10:00,贝壳网上面青岛二手房在售量为78685套。根据我的监测,今年3月20日贝壳网是68413套,4个月时间上涨了10272套。

若再加上其他平台的房源,青岛的二手房在售量应在10万套以上,按照7月份的成交量,也得有14个月的去化时间。

仅从房子库存来看,青岛的楼市现状并不乐观,随着库存的增加,这种状况将更加严重。

二是政策。

都说中国的楼市是政策市,楼市行情受政策的影响是很大的。

今年4月份青岛试图放松调控政策,最后还是收回了。而城阳搞得共有产权,在各方压力下也是收紧了。

青岛最新的调控政策发布于2018年4月份,距今已有2年多,其中对楼市影响最大的是“5年限售”,可谓是一招致命。

青岛楼市的买卖双方都在等调控政策的放松,从近期的政策指向来看短期内毫无希望。

近期以来,我国多场高级别会议都重申了“房住不炒”,向市场传递出明确信号。

7月24日,房地产工作座谈会强调,“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策”。

7月30日,政治局会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

各大城市很快对会议精神进行了落实,仅7月以来,已有多个城市围绕收紧购房资格、限制资金违规进入房地产、支持无房家庭购房、抑制投机炒房等方面进行调控。

三是贷款利率。

今年的LPR利率已经降了两次,但这两次对于楼市用到的5年期贷款都是差异化降息,国家不希望资金流入房地产的意图明显。

另一方面,今年已进行过多次严查消费贷违规进入楼市的行动,这一系列行动可以说动摇了“炒房”的根本,去年以来已经鲜少听到过“炒房致富”的神话了。

而对于青岛市场,房地产金融环境更加恶劣一些。下表是7月份全国34城的主流贷款利率。

青岛的首套房、二套房贷款利率在全国都是偏高的。

LPR利率是降低了,但实际执行时又加点了,青岛楼市的金融环境并没有明显放松。

四是韭菜少了。

在国家“房住不炒”政策的宣传下,很多年轻人的置业观已经发生了改变,他们只买一套房甚至不买房,再也不像父辈那么钟爱房产。

另一方面,青岛对外市人口的吸引也显不足,2019年青岛常住人口只增加了10万人,最多也就有5万家庭的购房需求,再加上本市的买换房需求,尚不足以对冲青岛的新房、二手房库存。

基于上面4个指标,我认为青岛的楼市基本面还没有发生扭转,未来一段时间房价和成交量仍将以稳为主。

同时,新房、次新房和老破小,市区、近郊区和郊区、远郊区,楼市都将会发生分化,优质区域的优质资产会升值,劣质资产会继续贬值。

关键词: 青岛楼市 逆势上涨

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